EstateGuru Erfahrungen 2020: 360 Grad Analyse und Bewertung

Auf dieser Seite schreibe ich über meine ehrlichen EstateGuru Erfahrungen, nachdem ich die estnische Immobilien Plattform bereits seit mehreren Jahren kenne, persönlich besucht habe und dort auch selbst investiere.

Bitte beachte, dass es sich hierbei aber lediglich um meine persönlichen EstateGuru Erfahrungen handelt, weshalb ich keine Garantie für die Richtigkeit der Informationen oder für zukünftige Entwicklungen des Anbieters übernehmen kann. Mehr dazu im Haftungsausschluss.

Letzte Aktualisierung: November 2020

Kurz und knapp: Die wichtigsten Infos zu Beginn

Gegründet / Am Markt: 2013 / Juni 2014
Firmensitz: Tallinn, Estland
CEO: Marek Pärtel (10/2013)
Finanziertes Kreditvolumen: +245 Mio. Euro
Anzahl Investoren: +61.000
Rendite: 11,59%
Rückkaufgarantie: Nein
Sekundärmarkt: Ja
Bonus für Neuanmeldungen: 0,5% Cashback [90 Tage]

Was ist EstateGuru?

EstateGuru ist eine estnische P2P Plattform, am Markt aktiv seit Juni 2014, auf welcher Investoren in Immobilienkredite aus sieben unterschiedlichen Ländern investieren und dabei eine Rendite von 11,6 Prozent (Angabe der historischen Rendite auf der Plattform) erzielen können.

Die Vision von EstateGuru besteht darin, der führende europäische Marktplatz für kurzfristige und immobilienbesicherte Kredite zu werden.


Historie – Wie alles begann

Marek Pärtel, einer der Mitgründer und heutiger CEO von EstateGuru, besaß über umfangreiche Einblicke in die Immobilienbranche – sowohl als Investor als auch als Projektentwickler. Nachdem er aus erster Hand immer wieder mitbekommen hat, dass Finanzierungen bei Banken nur sehr langsam vorangegangen oder trotz genügender Sicherheiten nicht bewilligt worden sind, entstand nach einer lang durchzechten Nacht (5 Uhr morgens in Tallinn; Aussage beim 5. Geburtstag 2018) die Idee, einen alternativen Marktplatz für Immobilienfinanzierungen zu gründen. Seine beiden Mitgründer waren Kaspar Kaljuvee (heute CRO) und Marko Arro (heute CFO). 

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November 2018: Zu Gast beim 5. Geburtstag von EstateGuru

Gesellschafter und Management

Im Folgenden gibt es eine kurze Übersicht zu der Gesellschafterstruktur sowie den Personen, die mit ihren Erfahrungen EstateGuru im Management anführen.


Die Gesellschafter: Wem gehört EstateGuru?

Mehr als 70 Prozent der Anteile gehören den EstateGuru Gründern Marek Pärtel, Kaspar Kaljuvee  und Marko Arro. Danach folgen Joao Monteiro mit 8,8 Prozent (Angel Investor; Pinto Ventures),  Speedinvest VC mit 7,42 Prozent, Helmes OÜ mit 4,26 Prozent (estnische Software-Entwicklungsfirma) und Seedrs Investoren mit 3,06 Prozent. Der Rest teilt sich auf vereinzelte Mitarbeiteranteile sowie kleinere Privat- und Angel Investoren auf.


Das Management: Wer führt EstateGuru an?

An der Spitze von EstateGuru steht der CEO und Mitgründer Marek Pärtel. Er gilt als ein erfahrener Unternehmer, der mehr als 20 Jahre Erfahrung als Entwickler und Investor in der Immobilienbranche vorweisen kann. Neben seiner Position bei EstateGuru ist er auch Investor und Berater bei Startup Wise Guys sowie Mitgründer und Partner bei Invego. 

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Struktur und Gliederung der Organisation bei EstateGuru

Das Geschäftsmodell: Wie verdient EstateGuru Geld?

EstateGuru finanziert sich mehrheitlich durch berechnete Gebühren bei den Kreditnehmern. Dazu gehören in erster Linie:

  • Die Vermittlungsgebühr: 2,5 bis 4 Prozent der Kreditsumme. Mit 1,73 Mio. Euro Umsatz im Geschäftsjahr 2019 die mit Abstand größte Einnahmequelle.
  • Die jährliche Verwaltungsgebühr: 0 bis 2 Prozent der Kreditsumme. Dieser Posten hat 2019 zu einem Umsatz von 107.945 Euro geführt.
  • Administrative Gebühren: Diese haben 2019 einen Umsatz von 307.482 ausgemacht. Dazu zählen zum Beispiel Aufwendungen bei überfälligen Zahlungen wie Mahngebühren oder Sicherheitsrealisationsgebühren (5 Prozent des Kredithauptbetrags).
  • Sonstiger Umsatz: Dieser hat 2019 zu einem Umsatz von 174.949 Euro geführt.

Seit 2020 gibt es auch vereinzelte Gebühren, die den Investoren berechnet werden. Dazu gehören eine zweiprozentige Verkaufsgebühr über den Sekundärmarkt und eine Abhebungsgebühr in Höhe von einem Euro.


Ist EstateGuru profitabel?

Nein, EstateGuru ist nicht profitabel. Im letzten Bericht für das Geschäftsjahr 2019, gab es ein negatives Ergebnis in Höhe von einer halben Million Euro (533.923 Euro). Im Jahr zuvor konnte EstateGuru hingegen einen Gewinn von 119.259 Euro verzeichnen.

Das negative Ergebnis ist insbesondere auf die erhöhten administrativen Ausgaben zurückzuführen, welche sich im Vergleich zum Vorjahr fast verdoppelt haben. EstateGuru hat unter anderem seinen Mitarbeiterstamm stark ausgebaut, um die europaweite Expansion voranzutreiben. Insofern ist das Ergebnis nachvollziehbar einzuordnen.


Investieren bei EstateGuru: So funktioniert’s!

Das Investieren bei EstateGuru ist einfach und definitiv kein Hexenwerk. In den folgenden Abschnitten habe ich kurz und knapp zusammengefasst, was Du beim Investieren auf EstateGuru wissen solltest: 


In welche Kredite kann man auf EstateGuru investieren?

 Auf EstateGuru können Investoren in drei unterschiedliche Kreditarten investieren:

1. Entwicklungskredite

Hierbei handelt es sich um Darlehen, die entweder der Finanzierung des Planungsprozesses einer Immobilie dienen oder der Entwicklung / des Baus der Immobilie selbst.

2. Überbrückungskredite

Auch bekannt als Zwischenfinanzierungen, werden diese oftmals kurzfristigen Kredite zur Überbrückung von vorübergehenden Liquiditätsengpässen eingesetzt. In der Regel werden diese Kredite nach einer kurzen Laufzeit meistens durch ein anderes Darlehen abgelöst.

3. Geschäftskredite

Diese Darlehen werden zur Unterstützung der laufenden Geschäftstätigkeit eines Unternehmens verwendet, wozu unter anderem die Geschäftsausweitung, der Erwerb von Ausrüstungen und Gütern oder die Deckung offener Verpflichtungen gehören können.


In welche Länder kann man bei EstateGuru investieren?

Aktuell bietet EstateGuru Kreditfinanzierungen in sieben unterschiedlichen Ländern an. Knapp ein Drittel der Projekte (63,24 Prozent; 1.125 Projekte) kommen dabei aus dem estnischen Heimatmarkt, gefolgt von Lettland (18,72 Prozent; 333 Projekte) und Litauen (13,83 Prozent; 246 Projekte). Außerhalb des Baltikums ist man außerdem noch in Finnland, Deutschland, Spanien und Portugal aktiv.

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Geografische Verteilung der EstateGuru Projekte – Stand: 10/2020

Welche Kosten oder Gebühren fallen bei EstateGuru an?

Für die Anmeldung bei EstateGuru als auch das Investieren auf dem Primärmarkt, fallen für Investoren keine Kosten oder versteckten Gebühren an. Allerdings wird bei der Nutzung des Sekundärmarktes eine Transaktionsgebühr von 2 Prozent für den Verkauf erhoben. Außerdem wird eine Servicegebühr von einem Euro berechnet und erhoben, sobald Geld von dem virtuellen Konto Geld abgehoben wird.


Welche Rendite kann ich bei EstateGuru erzielen?

Nach Angaben von EstateGuru, liegt die historische Rendite auf der Plattform bei 11,60 Prozent. Meine persönliche Rendite liegt nach zwei Jahren jedoch nur bei 7,81 Prozent (berechnet mit XIRR), wohingegen im Dashboard eine Rendite von 14,81 Prozent angezeigt wird. Das hängt damit zusammen, dass EstateGuru die Rendite anhand der zurückbezahlten Kredite berechnet.


Auto Invest Einstellungen bei EstateGuru

Bei EstateGuru können Investoren sowohl manuell in Kreditprojekte investieren als auch über einen voreingestellten Auto Invest, wodurch Rückflüsse ab 50 Euro automatisch reinvestiert werden.

Beim Auto Invest können unter anderem folgende Einstellungen konfiguriert werden:

  • Kreditsumme: Ab 50 Euro (jedoch mit eingeschränkten Filtermöglichkieten; ab 250 Euro pro Asset vollumfänglich)
  • Zinssatz: 8 bis +11 Prozent
  • Kreditlaufzeit: Bis zu 60 Monate
  • Loan-to-Value: Bis zu 75 Prozent
  • Sicherheit: Erstranging oder Zweitrangig
  • Länder: Siehe > In welche Länder kann man bei EstateGuru investieren?

Der Auto Invest kann aktuell erst ab einem Mindestanlagebetrag von 250 Euro pro Kredit genutzt werden. Wer tendenziell weniger Kapital auf EstateGuru zur Verfügung hat, der sollte, im Hinblick auf eine bessere Diversifikation, seine Kredite zunächst manuell im Primärmarkt auswählen.


Mindestanlagebetrag bei EstateGuru

Bei EstateGuru kann man in Kredite ab 50 Euro investieren.


Gibt es eine EstateGuru App?

Nein, es gibt aktuell keine App von EstateGuru. Die Entwicklung einer mobilen Applikation ist aktuell auch nicht geplant.


EstateGuru und das Thema Steuern

Die durch Kreditfinanzierungen erzielten Zinseinnahmen gelten als Kapitalerträge und sind demnach auch als solche bei der Steuererklärung anzugeben.

Investoren haben jedoch die Möglichkeit die Steuerzahlungen in die Zukunft zu verschieben, wenn diese als eine juristischen Person auftreten. Da diesbezüglich keine steuerliche Beratung oder Empfehlung vorgenommen werden kann, empfiehlt es sich  bei genaueren Informationen einen Steuerberater zu konsultieren.


EstateGuru Risiko: Wie sicher ist die P2P Plattform?

In den sieben Jahren, in den EstateGuru Erfahrungen am Markt gesammelt hat, konnte sich das Unternehmen einen beeindruckenden Track Record aufbauen. Aber gibt es auch einen Makel oder ein verstecktes Risiko? Wie sicher ist die estnische Immobilienplattform tatsächlich?

Sicherlich kann man einige Punkte anführen, über die man nachdenken sollte. Zum Beispiel, dass es in der Vergangenheit Projekte gegeben haben soll, in denen Personen aus dem EstateGuru Management verstrickt gewesen sein sollen und wo es zu „Verlusten“ kam. Oder dass, obwohl mit starken Gesellschaftern an seiner Seite, man 2019 nicht profitabel gewesen sei. Was im Hinblick auf das Wachstum aber eigentlich zu verschmerzen sein sollte.

Das Risiko, das für mich persönlich noch am größten und undurchschaubarsten erscheint, wäre eine Überbewertung der Immobilienpreise.

Denn erst wenn es in einer Rezession dazu kommen sollte, dass Kredite platzen und Immobilienobjekte verkauft werden müssen, wird sich zeigen wie viel Risikopuffer tatsächlich vorhanden gewesen ist. Ein durchschnittlicher Loan-to-Value von 60 Prozent (bis max. 75 Prozent) klingt erstmal schön und gut. Aber wenn es keinen Käufer gibt und die Nachfrage in den Keller rauscht, sinken auch die Verkaufserlöse und damit die Renditen der Investoren.

Zwar sollte das Risiko bei einem ausreichend großen und diversifizierten Kreditportfolio minimiert sein, dennoch sollte die Rendite nicht auch noch unter den tatsächlichen Return von 8 Prozent p.a. fallen. Sonst würden sich viele Anleger wohl überlegen, ob das Rendite-Risiko Verhältnis woanders nicht besser wäre.


Welche Vorteile es bei EstateGuru gibt

  • Starke Gesellschafter: EstateGuru wird von starken Partnern finanziert und unterstützt. Die Wahrscheinlichkeit, dass man bei diesem Wachstum im Stich gelassen wird, erscheint äußerst gering.
  • Track Record: EstateGuru hat sich seit 2014 als ein führender Marktplatz für kurzfristige und besicherte Immobilienfinanzierungen in Europa etabliert. Die Voraussetzungen für weiteres Wachstum stehen extrem gut.
  • Sicherheiten: Ein Großteil der Kredite besitzen erstrangige Sicherheiten, weshalb Investoren in einem Worst-Case auch als Erstes von einem Verkauf profitieren. Zudem bietet der durchschnittliche LTV von 65 Prozent einen guten Risikopuffer.

Welche Nachteile EstateGuru besitzt

  • Irreführende Renditeerwartung: Mit 8 Prozent p.a., liegt meine wie auch die Rendite bei anderen Investoren, schon ein kleines Stück unter den beworbenen 10 bis 12 Prozent.
  • Verstrickungen bei Kreditprojekten: In der Vergangenheit waren Personen aus dem EstateGuru Management in Projekte verstrickt gewesen, welche nicht vollständig zurückbezahlt werden konnten.
  • Sekundärmarkt: Zum einen fällt eine zweiprozentige Verkaufsgebühr für Investoren an und zudem ist der Sekundärmarkt – insbesondere zur Hochzeit der Corona Krise – nicht sehr liquide gewesen.

Welche Alternativen gibt es zu EstateGuru?

P2P Immobilienplattformen haben in Estland eine gute Tradition. Die größte Überschneidung zu EstateGuru bietet hierbei die Plattform Bulkestate. Weitere Alternativen im Immobiliensektor, jedoch mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen, sind ReInvest24 und EvoEstate.

Weitere Alternativen findest Du im P2P Plattformen Vergleich.


EstateGuru und der Umgang mit der Corona Krise

EstateGuru zählt für mich persönlich zu den absoluten Gewinnern seit dem Ausbruch von Covid-19. In erster Linie hängt das für mich damit zusammen, dass das Unternehmen zeitnah auf die Ereignisse reagiert, Maßnahmen sofort umgesetzt und auch die Investoren zeitnah über die Entwicklungen in der Geschäftsentwicklung informiert hat.  

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EstateGuru CEO Marek Pärtel mit einer emotionalen Botschaft während der Corona Krise

In BlogbeiträgenWebinaren oder Q&A Sessions, welche ich mir alle angesehen oder durchgelesen habe, wurden die wichtigsten Anliegen der Investoren aufgenommen und professionell moderiert. Die Aussagen sind dabei klar formuliert, faktenbasiert und gleichzeitig werden die Risiken klar angesprochen anstatt beschönigt zu werden.

„Wir haben seit 2014 keinen Kapitalverlust erlitten und die durchschnittliche Rendite der eingeholten Kredite liegt bei 10,4 %. Wir erwarten aufgrund der wirtschaftlichen Situation in diesem Jahr teilweise Kapitalverluste in einigen Kreditfällen, aber im Falle einer ordnungsgemäßen Diversifizierung des Portfolios würde dies die Gesamtperformance der Anlagerenditen nicht wesentlich beeinträchtigen.“

Zu den umgesetzten Maßnahmen in der Corona Krise zählten unter anderem:

  • Senkung der IT-Ausgaben und der Investitionskosten um 30 Prozent, was insbesondere die Expansion in weitere Länder betroffen hat.
  • Die Kreditlaufzeiten wurden verlängert oder die Rückzahlungskonditionen wurden angepasst werden. Teilweise sollen die Zinskosten sogar temporär um bis zu 50 Prozent für die Kreditnehmer gesenkt worden sein.
  • Anpassung der Risikobewertung bei neuen Projekten. Verstärkter Fokus auf Wohnimmobilien in urbaneren Gebieten und Wachstumsregionen, mit finanziell starken Kreditnehmern und liquiden Sicherheiten.
  • EstateGuru hatte im April 2020 neue Immobilienkredite im Wert von 40 Mio. Euro in der Hinterhand, man wollte aber zunächst die weitere Entwicklung abwarten.

Die eingeleiteten Maßnahmen und die aktive Kommunikation, sorgten in der Folge auch für einen großen Vertrauenszuschuss bei den Investoren. Während es im April 2020 noch einen Rückgang beim Kreditvolumen gab (4,1 Mio. Euro; niedrigster Wert seit Januar 2019), stieg das Volumen neu finanzierter Immobilienkredite im August 2020 auf einen Rekordwert von erstmals +10 Mio. Euro pro Monat.

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Ungebrochenes EstateGuru Wachstum im Jahr 2020 – trotz Corona

EstateGuru Bonus für neue Investoren

Wenn Du dich über diesen Link bei EstateGuru neu registrierst, dann bekommst Du einen Cashback Bonus in Höhe von 0,5 Prozent auf alle getätigten Investments in den ersten 90 Tagen.


Meine EstateGuru Interviews

Ein Teil meiner EstateGuru Erfahrungen setzt sich aus den vielen Gesprächen mit den Verantwortlichen Personen des Unternehmens zusammen. Vieles findet dabei „Off-the-Record“ statt, manchmal nehme ich aber auch gezielt Videos für die re:think P2P Kredite Community auf. Hier kannst Du dir einige Interviews davon ansehen:

Oktober 2020: Interview mit Community Managerin Kadri Akk


Fazit meiner EstateGuru Erfahrungen

Wer sein P2P Portfolio mit Immobilienkrediten diversifizieren möchte, der kommt an EstateGuru nicht vorbei. Das Unternehmen hat sich durch eine klare Vision und konsequentes Abliefern in den letzten Jahren, als ein führender Marktplatz für kurzfristige und stark besicherte Immobilienkredite in Europa etabliert.

Egal ob die finanziell potenten Gesellschafter, der Track Record oder die hinterlegten Sicherheiten, die Chancen stehen sehr gut, dass EstateGuru seinen eingeschlagenen Wachstumskurs weiter fortsetzen kann und wird.

Der Wehrmutstropfen bleibt hingegen die Rendite, welche mit acht Prozent nach zwei Jahren etwas hinterherhinkt. Beobachten sollte man zudem die Entwicklung der Immobilienpreise im Baltikum. Sollte es zu einer Rezession kommen, wird sich zeigen wie gut der Risikopuffer und die Sicherheiten bei EstateGuru tatsächlich sind.


FAQ – Fragen und Antworten zu EstateGuru

✅ Was ist EstateGuru?

EstateGuru ist eine estnische P2P Plattform, am Markt aktiv seit Juni 2014, auf welcher Investoren in Immobilienkredite aus sieben unterschiedlichen Ländern investieren und dabei eine Rendite von 11,6% (Angabe der historischen Rendite auf der Plattform) erzielen können. Die Vision von EstateGuru besteht darin, der führende europäische Marktplatz für kurzfristige und immobilienbesicherte Kredite zu werden.

✅ Wer ist der CEO von EstateGuru?

An der Spitze von EstateGuru steht der CEO und Mitgründer Marek Pärtel. Er gilt als ein erfahrener Unternehmer, der mehr als 20 Jahre Erfahrung als Entwickler und Investor in der Immobilienbranche vorweisen kann. Neben seiner Position bei EstateGuru ist er auch ein Investor und Berater bei Startup Wise Guys sowie Mitgründer und Partner bei Invego.

✅ Wie verdient EstateGuru Geld?

EstateGuru finanziert sich mehrheitlich durch berechnete Gebühren bei den Kreditnehmern. Dazu gehören in erster Linie eine Vermittlungsgebühr von 2,5 bis 4%, sowie eine jährliche Verwaltungsgebühr von 0 bis 2% der Kreditsumme.

Mehr zum Geschäftsmodell erfährst Du bei meinen EstateGuru Erfahrungen.

✅ Gibt es Kosten oder Gebühren für Investoren?

Für die Anmeldung bei EstateGuru als auch das Investieren auf dem Primärmarkt, fallen für Investoren keine Kosten oder versteckten Gebühren an. Allerdings wird bei der Nutzung des Sekundärmarktes eine Transaktionsgebühr von 2% für den Verkauf erhoben. Außerdem wird eine Servicegebühr von einem Euro berechnet, sobald Geld von dem virtuellen Konto Geld abgehoben wird.

✅ Welche Rendite kann man bei EstateGuru erzielen?

Nach Angaben von EstateGuru, liegt die historische Rendite auf der Plattform bei 11,60 Prozent. Meine persönliche Rendite liegt nach zwei Jahren jedoch nur bei 7,81 Prozent.

✅ Ist EstateGuru sicher?

Nichts ist im Leben sicher, außer der Tod. Daher kann es auf diese Frage keine Pauschalantwort geben. In meinen EstateGuru Erfahrungen zeige ich Dir jedoch auf, auf welche Risikofaktoren Du insbesondere achten solltest.

✅ Gibt es einen Bonus für neue Investoren?

Ja, den gibt es! Wenn Du dich über diesen Link neu bei EstateGuru anmeldest, bekommst Du einen Cashback von 0,5% auf alle getätigten Investments in den ersten 90 Tagen.

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