Estateguru es una de las mayores plataformas de crowdfunding para préstamos con garantía inmobiliaria de Europa. La plataforma, regulada a nivel de la UE, ha alcanzado este estatus ofreciendo una cartera de alta calidad desde su creación en 2013. Esto ha permitido a los inversores obtener una rentabilidad de alrededor del 10% durante muchos años.
El punto de ruptura se produjo en 2021 y 2022, cuando Estateguru siguió una agresiva estrategia de expansión. Esto provocó impagos masivos de préstamos en los años siguientes, que afectaron especialmente al mercado alemán. Debido a los escasos avances en la recuperación y a la introducción de nuevas estructuras de comisiones, la plataforma ha estado en declive desde entonces.
En esta revisión de Estateguru, los inversores obtienen una visión detallada de la plataforma y por qué actualmente no es una alternativa seria a considerar por los inversores.
Tenga en cuenta que toda la información que se cubren en esta revisión Estateguru se basan en mi propia investigación y experiencias personales con la plataforma desde 2018. Por favor, asegúrese de hacer su propia diligencia debida antes de invertir en Estateguru o cualquier otra plataforma.
Puedes encontrar más análisis de otras plataformas en mi página de Opiniones sobre Plataformas P2P.
Resumen de Estateguru
Antes de comenzar, aquí tienes un resumen rápido con la información más importante sobre Estateguru.
- Estateguru es una plataforma de crowdfunding estonia y regulada por la UE en la que los inversores pueden invertir en préstamos respaldados por propiedades y obtener una rentabilidad de hasta el 12%.
- La visión de Estateguru es convertirse en el principal mercado de préstamos a corto plazo y con garantía inmobiliaria de Europa.
- Con una trayectoria desde 2013, Estateguru es una de las plataformas más consolidadas en el entorno P2P.
- Debido a la agresiva expansión a nuevos mercados, especialmente en Alemania, el rendimiento de la cartera de préstamos se ha deteriorado masivamente y ha provocado numerosos impagos.
- La política de comisiones de la plataforma muestra una falta de respeto hacia los inversores minoristas y también pone de manifiesto la difícil situación económica de la empresa.
| Fundada / Puesta en Marcha: | Octubre de 2013 / Diciembre de 2014 |
| Nombre Legal: | EstateGuru OÜ (ENLACE) |
| Sede Central: | Tallin, Estonia |
| Regulado: | Sí (Licencia ECSP) |
| CEO: | Mihkel Stamm (Enero 2023) |
| Activos Gestionados: | 226+ M€ (Marzo 2025) |
| Número de Inversores: | 162.000+ (Marzo 2025) |
| Rentabilidad Prevista: | 11,25% |
| Tipo de Préstamo Principal: | Bienes Inmuebles |
| Colateral: | Hipoteca |
| Bono: | 0,5% de Cashback Durante 90 Días |
Acerca de Estateguru
Estateguru es una plataforma P2P estonia, lanzada en octubre de 2013, en la que los inversores pueden invertir en préstamos inmobiliarios y promotores de Europa con un importe mínimo de 50 euros. El tipo de interés suele rondar el 10%.
La plataforma de crowdfunding, regulada a nivel de la UE desde mayo de 2023, siguió una estrategia de crecimiento sostenible y conservadora hasta la pandemia de coronavirus, lo que convirtió a Estateguru en una inversión sólida en tiempos volátiles.
La agresiva trayectoria de crecimiento a partir de 2021, especialmente en Alemania, ha provocado un deterioro masivo del rendimiento de la cartera de préstamos. En su punto álgido, más de 130 millones de euros de préstamos estaban en recuperación, lo que afectaba a más de la mitad de la cartera pendiente.
La escandalosa política de precios hacia su base de inversores minoristas ilustra lo difícil que debe ser la situación financiera de Estateguru.
La Historia del Origen
Marek Pärtel es un empresario estonio con amplios conocimientos del sector inmobiliario, tanto como inversor como promotor de proyectos.
Tras experimentar de primera mano que la financiación inmobiliaria por parte de los bancos avanzaba muy lentamente y a veces ni siquiera se aprobaba a pesar de contar con suficientes garantías, se le ocurrió la idea de fundar un mercado alternativo para la financiación inmobiliaria.
Junto con sus dos socios, Kaspar Kaljuvee (actual Director de Operaciones) y Marko Arro (actual Director Financiero), fundó la plataforma Estateguru.
Propiedad y Gestión
¿Quiénes son los principales accionistas y ejecutivos de gestión detrás de Estateguru? ¡Vamos a echar un vistazo!
Propiedad de Estateguru
¿Quién es el propietario de Estateguru? La plataforma P2P con sede en el Báltico está gestionada por la empresa «Estateguru OÜ». Esta empresa pertenece a su vez a la sociedad matriz «Estateguru Holding OÜ».
Si echamos un vistazo al registro mercantil de Estonia, encontraremos un gran número de accionistas diferentes para esta empresa.
Entre los mayores accionistas se encuentran:
- El 17,52% pertenece a «Meb Trust OÜ», propiedad al 100% del estonio «Kristjan-Thor Vähi».
- El 17,23% pertenece a «Euro Holding OÜ», propiedad al 100% del estonio «Marek Pärtel».
- El 11,09% pertenece a «Sparkle Holding OÜ», cuyo 62,52% es propiedad del estonio «Marek Pärtel».
De conformidad con las normas NIIF, Marek Pärtel es el beneficiario efectivo final de Estateguru.
Administración de Estateguru
Estateguru está dirigida por el CEO Mihkel Stamm. Ha estado trabajando para Estateguru en el rol de COO desde enero de 2017. En enero de 2023 asumió el cargo de CEO en sustitución de Marek Pärtel, que pasaba a ocupar el cargo de presidente.
Tras obtener un máster en Psicología, Mihkel fue ascendiendo en la escala coroporativa a la vez que ocupaba varios puestos en el sector financiero y bancario.
Modelo de Negocio y Finanzas
A lo largo del proceso de investigación, los inversores también deberían echar un vistazo al modelo empresarial de una plataforma P2P, así como a la situación financiera general. ¿Cómo gana dinero la empresa? ¿Actúa la plataforma de forma rentable? ¿Y cuál es la situación financiera de la empresa? En los siguientes párrafos de esta opinión sobre Estateguru, podrás dar respuesta a estas preguntas.
Monetización
Para entender el modelo de ingresos de Estateguru, echamos un vistazo más de cerca a su último informe anual disponible. El informe revela que Estateguru generó un volumen de negocio de 8,3 millones de euros a través de su modelo de negocio.
En los últimos años, la mayor parte de los ingresos ha procedido de la intermediación de préstamos y las comisiones cobradas a los prestatarios, que suelen oscilar entre el 2,5% y el 4% del importe del préstamo. Aunque esta fuente de ingresos siguió siendo la que más contribuyó en 2023, su cuota porcentual cayó al 34%, frente al 65% del año anterior. Este descenso pone de manifiesto la reducción de la actividad de nueva financiación, ya que muchos inversores se han distanciado de la plataforma debido a su débil rendimiento en los últimos años.
Los malos resultados y el retraso de los proyectos de préstamo han provocado un aumento de otras fuentes de ingresos que están directamente vinculadas a estos retos. Entre ellas se incluyen las comisiones de prórroga, las penalizaciones, las comisiones de gestión de la deuda y los gastos de realización de la deuda.
Desde 2020, Estateguru también ha introducido comisiones adicionales para los inversores. Estas incluyen una comisión de transacción del 3% por la venta anticipada de proyectos en el mercado secundario, una comisión de inactividad de 10 euros al mes (cobrada después de 12 meses), una comisión de gestión de activos de hasta el 0,6% anual y una comisión de retirada de 3 euros.
Rentabilidad
¿Es rentable Estateguru? No, Estateguru no lo es. Según el informe anual del año pasado, la empresa registró un resultado negativo de 2,33 millones de euros. Esto significa que Estateguru no ha sido rentable en los últimos cinco años consecutivos.
Estateguru ha intentado reducir costes en comparación con el año anterior. Por ejemplo, la empresa recortó más de 2 millones de euros en gastos laborales. Sin embargo, los gastos siguieron siendo demasiado elevados para compensarlos con el ligero aumento de la facturación.
Balance
El balance de Estateguru se ha deteriorado significativamente debido a las últimas cifras financieras clave. Los activos totales han disminuido aún más, y los fondos propios negativos han aumentado hasta casi 2 millones de euros. Además, el coeficiente de liquidez ha caído por debajo de 1, lo que indica que el pasivo corriente supera ahora al activo corriente.
La empresa necesita urgentemente el apoyo de sus accionistas o una ronda de financiación externa para hacer frente a su pasivo y evitar el peor de los escenarios: una posible insolvencia. Aunque Estateguru inició un proceso de consolidación económica en 2023, sigue siendo incierto si esto por sí solo será suficiente.
Registro y Bono
Tanto las personas físicas como las jurídicas pueden registrarse en la plataforma Estateguru. Los únicos requisitos son tener una edad mínima de 18 años y una cuenta bancaria europea. Los fondos se transfieren directamente a Lemonway, que es el banco asociado a la plataforma y que garantiza una correcta custodia de los fondos.
El proceso de registro en Estateguru es muy sencillo e intuitivo. Tras abrir una cuenta mediante correo electrónico, hay que rellenar los cuestionarios KYC y AML. A continuación, se verifica la identidad y se realiza la declaración de residencia fiscal.
Bono para Nuevos Inversores
Si estás interesado en registrarte en Estateguru, recibirás un bono de cashback del 0,5% al registrarte a través de este enlace.
Invertir en Estateguru
¿Cómo funciona Estateguru y qué deben saber y tener en cuenta los inversores a la hora de invertir en la plataforma? En los siguientes apartados de mi opinión sobre Estateguru encontrarás toda la información que necesitas.
Oferta de Préstamo en Estateguru
En Estateguru, los inversores pueden invertir en tres tipos de préstamos diferentes:
- Préstamos de desarrollo: Se trata de préstamos utilizados para financiar el proceso de planificación de un inmueble o el desarrollo/construcción del propio inmueble.
- Préstamos puente: También conocidos como financiación provisional, estos préstamos, a menudo a corto plazo, se utilizan para solventar cuellos de botella temporales de liquidez. Por regla general, estos préstamos suelen amortizarse con otro préstamo al cabo de poco tiempo.
- Préstamos empresariales: Este tipo de préstamos se utilizan para respaldar las operaciones ordinarias de una empresa, que pueden incluir, entre otras cosas, la expansión del negocio, la compra de equipos y bienes, o para cubrir obligaciones pendientes.
En la actualidad, Estateguru ofrece financiación de préstamos en ocho países diferentes. Además de en los Países Bálticos, estos países son Finlandia, Alemania, España, Portugal y Suecia.
Las principales fuentes de financiación de la cartera de préstamos son los inversores minoristas privados, los particulares con grandes patrimonios y las family offices. La proporción de financiación procedente de inversores institucionales, que no ha dejado de aumentar en los últimos años y en algunos casos llegó a representar hasta el 30% de la cartera total, se ha reducido ahora al 5%.
Costes y Tasas
Hay muchas tasas que se han añadido en los últimos años para los inversores de Estateguru. Aquí tienes un resumen:
- 3% Tasa de transacción por vender en el mercado secundario
- 3 € Tasa de retirada de fondos
- 10 € Tasa de inactividad (por mes)
- 0,05% Tasa por activos gestionados
En especial, la implantación de la tasa por activos gestionados, en octubre de 2023, ha provocado el descontento de muchos inversores. Como resultado, los inversores tienen que renunciar hasta a un 0,6% de rentabilidad anual sobre una cartera con un rendimiento normal. Teniendo en cuenta los malos resultados de la cartera de préstamos, que ya han obligado a los inversores a ajustar a la baja sus expectativas de rentabilidad, el momento en que se ha introducido esta medida no podía ser peor.
Además, la comisión de retirada también ha aumentado a 3 euros a partir del 1 de junio de 2024. Esto es una clara indicación de que Estateguru quiere ganar dinero extra con la salida de muchos inversores. Sin embargo, cabe preguntarse si los ingresos adicionales son proporcionales al daño reputacional (véase Trustpilot) y que esto probablemente ahuyentará a los últimos e indecisos inversores 50-50 que inicialmente querían esperar al rendimiento de las recuperaciones.
La lista completa de precios puede consultarse en esta página.
Rentabilidad Esperada en Estateguru
La rentabilidad histórica de Estateguru es del 10,9%. Sin embargo, mi rentabilidad personal tras más de 5 años es sólo del 6,9%, inferior a la que anuncia la plataforma. Los impagos de préstamos en Estateguru, que aumentaron considerablemente en 2023, tuvieron un impacto especialmente negativo.
Aquí tienes un resumen de mis rentabilidades personales obtenidas en Estateguru a lo largo de los últimos años.
Autoinversión
Los inversores disponen de tres formas diferentes de invertir en la plataforma:
- Selección manual de préstamos en el mercado primario
- Selección manual de préstamos en el mercado secundario
- Inversión automatizada en el mercado primario
Con la característica Autoinversión de Estateguru, los inversores tienen la opción de definir criterios predeterminados para su selección de préstamos, gestionando así la inversión de forma pasiva. Entre los posibles criterios de configuración se incluyen:
- Importe de la inversión: A partir de 50 € (pero con opciones de filtrado limitadas)
- Tipo de interés: Del 8% al +11%
- Plazo del préstamo: Hasta 60 meses
- Relación préstamo-valor: Hasta el 75%
- Colateralización: Hipoteca de primer o segundo rango
- País prestatario: Estonia, Letonia, Lituania, Finlandia, Alemania, España, Portugal, Suecia
Sólo se pueden utilizar todas las opciones de selección de Autoinversión con un importe mínimo de inversión de 250 € por préstamo. Para aquellos que dispongan de menos dinero en Estateguru, se recomienda seleccionar primero los préstamos de forma manual para conseguir una mejor diversificación.
Liquidez
El plazo medio de los préstamos es de unos 12 meses, que es una duración media para este tipo de préstamos. Quienes necesiten más liquidez pueden utilizar el mercado secundario de Estateguru (3% de tasa por transacción) o la opción de salida instantánea (con un 35% de descuento). Si esto no te ofrece suficiente liquidez, entonces deberías buscar otras plataformas P2P.
Foro de Estateguru
Si tienes preguntas sobre Estateguru, otras plataformas o diferentes temas relacionados con el p2p, puedes unirte a la Comunidad re:think P2P en Facebook y participar en debates con más de 1.000 inversores minoristas privados.
En el foro, los inversores pueden compartir experiencias sobre sus inversiones y, en el caso de Estateguru, hablar sobre el desarrollo de préstamos impagados, proyectos con retraso o el riesgo de determinados prestatarios. También se tratan otras plataformas P2P como Bondora, Mintos o PeerBerry.
También puedes encontrar las últimas noticias y actualizaciones en mi canal de Telegram.
Impuestos de Estateguru
Por lo general, los ingresos por intereses generados por la financiación de préstamos se consideran rendimientos del capital mobiliario y deben declararse como tales en la declaración de la renta. A diferencia de otras plataformas P2P, Estateguru no realiza retenciones fiscales sobre los ingresos por intereses.
A través del panel de control, los inversores pueden descargar un extracto del informe fiscal del año en cuestión, donde figuran los ingresos en cuestión.
Riesgos de Estateguru
Los inversores deben examinar con mucho cuidado los posibles factores de riesgo al evaluar una plataforma P2P, con el fin de sopesarlos antes de realizar una posible inversión. Esto es lo que los inversores deben conocer sobre los riesgos potenciales de Estateguru.
Crisis Corona / Pandemia Covid-19
Estateguru es una de las plataformas que mejor ha salido de la pandemia del Coronavirus. La empresa reaccionó con rapidez a los acontecimientos, puso en marcha medidas, las aplicó de inmediato y también informó a los inversores de manera instantánea sobre los nuevos acontecimientos.
La plataforma dio respuesta mediante entradas en su blog, webinars o sesiones de preguntas y respuestas a las preocupaciones más importantes de los inversores. Las declaraciones se formularon con claridad y se abordaron con claridad los riesgos potenciales, en lugar de restarles importancia.
“No hemos sufrido pérdidas de capital desde 2014 y la rentabilidad media de los préstamos recabados es del 10,4%. Esperamos pérdidas parciales de capital en algunos préstamos este año debido a la situación económica, pero si la cartera está adecuadamente diversificada, esto no afectaría de forma importante al rendimiento general de las inversiones.”
Las medidas aplicadas durante la pandemia de Corona incluyeron:
- Reducción de costes del 30%: En particular, los gastos informáticos y los costes de inversión para la expansión.
- Ajuste de los términos y condiciones: Ampliación de las condiciones del préstamo y ajuste de los plazos de amortización.
- Debida Diligencia: Ajuste de la evaluación de riesgos de los nuevos proyectos. Mayor atención a las propiedades residenciales en áreas más urbanas y regiones en crecimiento, con prestatarios financieramente fuertes y colateral líquido.
- Observación: Enfoque prudente antes de ofrecer nuevos préstamos a la plataforma.
Como resultado, Estateguru ha sido capaz de hacer crecer su cartera en circulación de 93,3 M€ (abril de 2020) a 113,8 M€ (diciembre de 2020) en sólo seis meses. Para ponerlo en perspectiva, a finales de 2021 la cartera gestionada ya era de 208,8 M€.
Guerra de Ucrania
A simple vista, la guerra de Ucrania no tuvo un impacto directo en Estateguru. La evolución en los distintos países prestatarios, entre los que no se encuentran Ucrania ni Rusia, fue en gran medida bastante estable. Además, tampoco se produjeron restricciones operativas para la plataforma con sede en Estonia.
En unas pruebas de estrés especialmente realizadas, la plataforma llegó a la conclusión de que las valoraciones de los inmuebles en todos los mercados tendrían que caer aproximadamente un 45% para que hubiera un impacto visible en el rendimiento entre los inversores.
“Nuestro equipo realiza pruebas de estrés periódicamente y, según nuestras estimaciones actuales, los mercados inmobiliarios de todos los países en los que estamos presentes tendrían que bajar una media de al menos el 45% para que las carteras de nuestros inversores se vieran afectadas.”
Aumento de los Impagos de Préstamos
La plataforma ha tenido cada vez más problemas con los impagos de préstamos desde finales de 2022. Se trata, en particular, de los mercados de Alemania y Finlandia.
En junio de 2024, 132 millones de euros de fondos se encontraban en proceso de cobro, lo que corresponde a una tasa de impago del 52% de la cartera pendiente. Solo en Alemania, más de 77 millones de euros están en proceso de cobro. Un absoluto desastre para la plataforma, que veía en Alemania un gran mercado para su crecimiento futuro.
Estateguru ha desplegado muchos recursos para recuperar los préstamos en Alemania. Por ejemplo, la empresa lleva trabajando con “Steinberger” en Alemania desde 2023 para recuperar sus préstamos impagados. Al mismo tiempo, la empresa también ha desplegado su propio equipo de abogados y gestores de riesgos. Los costes anuales por este concepto ascendieron a 1 millón de euros en 2023.
Como planteamiento estratégico, se tomó la decisión de tramitar cada préstamo impagado individualmente en lugar de vender toda la cartera con un descuento mayor, de entre el 40% y el 60%. Sin embargo, como las trabas burocráticas en Alemania son correspondientemente altas, ahora se espera un periodo de recuperación de 3 a 5 años.
Basándose en la situación actual del mercado, el Consejero Delegado Mihkel Stamm estima las pérdidas entre el 10% y el 20%. En un escenario optimista, sin embargo, aún es posible que los inversores no sufran pérdidas de capital.
También debemos señalar que actualmente estamos investigando posibles violaciones de nuestra normativa interna por parte de algunos de nuestros empleados alemanes en 2020 y 2021.
Las investigaciones anunciadas en enero de 2023 sobre infracciones internas cometidas por empleados habrían concluido. Aunque la empresa no quiso comunicar resultados más precisos, el Consejero Delegado anunció que se habían encontrado incoherencias externas y que el asunto se seguía investigando.
¿Es Estateguru seguro?
En resumidas cuentas, Estateguru puede describirse como una plataforma segura.
- La plataforma dispone de licencias de financiación de créditos en todos los países prestatarios en los que se exigen.
- La plataforma coopera con Lemon Way como procesador de pagos, lo que garantiza la salvaguarda de los fondos.
- La plataforma está intentando obtener la licencia de Proveedor Europeo de Servicios de Crowdfunding (ECSP).
Sin embargo, los inversores también deben prestar atención a algunas cuestiones relacionadas con la seguridad: Por ejemplo, no existe un seguro de depósitos para los fondos invertidos en Estateguru, los impagos de créditos pueden provocar una pérdida de capital en caso de impago, y la estabilidad económica de la plataforma también puede tener un impacto negativo en los inversores.
Ventajas y Desventajas
En esta sección, he enumerado las mayores ventajas y desventajas de Estateguru.
Ventajas
- Trayectoria: Con experiencia en el mercado desde 2013, Estateguru es una de las plataformas P2P más consolidadas.
- Regulación: La plataforma obtuvo licencia europea de crowdfunding en 2023.
- Estonia: La plataforma tiene un rendimiento de cartera decente en su mercado de origen.
Desventajas
- Resultados: En su punto álgido en 2024, había más de 132 millones de euros de préstamos en recuperación.
- Liquidez: 3% de comisión de venta a través del mercado secundario y 35% de descuento a través de Estateguru Instant Exit.
- Violación de la política: Estateguru está investigando violaciones por parte de miembros del equipo alemán a partir de 2020/2021.
- Comunidad: Estateguru ocupó solo el puesto 21 de 30 plataformas P2P en 2023 y 2024.
- Costes y tasas: Se han introducido diversas comisiones para inversores minoristas desde 2020.
- Conflictos de intereses: Los préstamos con participación de la dirección de Estateguru no se han devuelto en su totalidad.
Alternativas a Estateguru
Las plataformas inmobiliarias tienen una larga tradición en Estonia. Una alternativa a Estateguru con un modelo de negocio similar es Bulkestate. Otras alternativas a Estateguru más recomendables tienen su sede en Lituania. Tanto Crowdpear como Profitus, que están bajo el control del banco central lituano y tienen una Licencia Europea de Crowdfunding (ECSP), ofrecen muchos proyectos inmobiliarios garantizados de primer nivel.
Puedes encontrar otras alternativas a Estateguru en la página Comparativa de Plataformas P2P.
Comentarios de la Comunidad
Durante mucho tiempo, Estateguru fue una de las plataformas P2P más populares entre los inversores privados. Tanto en 2021 (4,12 puntos) como en 2022 (4,14), Estateguru obtuvo la segunda mejor calificación en la votación anual de mi comunidad.
Sin embargo, debido a los crecientes impagos de préstamos y a unas recuperaciones más bien modestas, Estateguru se ha visto muy penalizada en los últimos años. En la votación de la comunidad de 2023, la plataforma sólo alcanzó una puntuación de 2,63 puntos (21º puesto; 130 valoraciones), y en 2024 sólo 2,23 puntos (21º puesto; 197 valoraciones).
Las plataformas P2P más populares en 2024 han sido Robocash, Profitus, Viainvest, PeerBerry y Esketit. Las calificaciones se basan en mi Votación de la Comunidad P2P 2024.
Estateguru Opiniones: Resumen y Valoración Final
¿Cuál es el veredicto final de mi opinión sobre Estateguru?
Durante años, Estateguru ha sido una opción atractiva para diversificar su cartera de préstamos con proyectos inmobiliarios. La plataforma se estableció, siguió un enfoque conservador de gestión del riesgo y ofreció rendimientos estables.
Sin embargo, Estateguru puede haber arruinado su propio futuro con sus planes de crecimiento demasiado agresivos en el pasado. Los impagos de la plataforma han aumentado hasta superar los 132 millones de euros en 2024, mientras que no se ha producido ningún avance en el lado de la recuperación. Teniendo en cuenta estas condiciones, unidas a una estructura de comisiones poco amigable para el inversor, los rendimientos esperados de la plataforma no están ni siquiera cerca de ser competitivos.
Mientras no haya avances reconocibles en las recuperaciones, es aconsejable observar Estateguru desde la barrera por el momento.
Si aún así quieres diversificar tu cartera con préstamos respaldados por inmuebles, deberías mirar plataformas como Crowdpear o Profitus. Las reseñas de ambas alternativas a Estateguru se pueden encontrar en mi blog.