Estateguru Opiniones 2024: ¡Expansión Fallida con 130 M€ en Riesgo para los Inversores!

Estateguru es uno de los mayores líderes del mercado de préstamos inmobiliarios a corto plazo y con garantía hipotecaria de Europa. Debido a su demostrada trayectoria y a su impecable rendimiento a lo largo de muchos años, la plataforma ha sido siempre una parte esencial de mi cartera personal de P2P durante muchos años.

Sin embargo, los cada vez mayores problemas de rendimiento de la plataforma desde el año 2022 suponen un problema, especialmente en mercados nuevos como Alemania. En esta opinión de Estateguru descubrirás los riesgos que conlleva invertir en la plataforma Estateguru y si merece la pena invertir en ella en 2024.

Toda la información incluida en estas opiniones de Estateguru se basa en mi propia experiencia personal con la plataforma durante más de 5 años. Por favor, antes de invertir en cualquier plataforma, asegúrate de hacer tus propias comprobaciones. Encontrarás más información en el descargo de responsabilidad.

Puedes encontrar más análisis de otras plataformas en mi página de Opiniones sobre Plataformas P2P.

Última actualización: 20 marzo 2024

Resumen de Estateguru

 Antes de empezar, aquí tienes un breve resumen con la información más importante sobre Estateguru.

Fundada / Puesta en Marcha:Octubre de 2013 / Diciembre de 2014
Nombre Legal:EstateGuru OÜ (ENLACE)
Sede Central:Tallin, Estonia
Regulado:Sí (Licencia ECSP)
CEO:Mihkel Stamm (Enero 2023)
Activos Gestionados:265+ M€
Número de Inversores:160.000+
Rentabilidad Prevista:11,25%
Tipo de Préstamo Principal:Bienes Inmuebles
Colateral:Hipoteca
Bono:0,5% de Cashback Durante 90 Días

Acerca de Estateguru

estateguru-bonusEstateguru es una plataforma P2P de Estonia, fundada en octubre de 2013, en la que los inversores minoristas pueden financiar préstamos inmobiliarios respaldados por hipotecas de distintos países europeos y obtener al mismo tiempo una rentabilidad media del 10%.

La visión de Estateguru es convertirse en el principal marketplace europeo de préstamos inmobiliarios a corto plazo y con garantía hipotecaria.

Invertir en proyectos en Estateguru puede ser una opción de diversificación útil y un añadido a la cartera P2P tradicional, que suele consistir en préstamos de consumo sin garantía. Debido a la garantía mediante bienes inmuebles, tanto la rentabilidad como el riesgo en Estateguru son algo menores que en plataformas equiparables.

La Historia del Origen

estateguru-marek-pärtelMarek Pärtel es un empresario de Estonia con gran experiencia en el sector inmobiliario, tanto como inversor como desarrollador de proyectos. Tras comprobar de primera mano en repetidas ocasiones que la financiación de los bancos avanzaba muy lentamente o no se aprobaba a pesar de contar con suficientes garantías, se le ocurrió la idea de fundar un marketplace alternativo para préstamos inmobiliarios.

Junto con sus dos socios, Kaspar Kaljuvee (CRO) y Marko Arro (CFO), fundó entonces la empresa estonia “Estateguru OÜ”.

Titularidad

¿Quién es el propietario de Estateguru? Más del 70% de las acciones pertenecen en la actualidad a los tres fundadores de Estateguru, Marek Pärtel, Kaspar Kaljuvee y Marko Arro. Otros accionistas son:

  • Joao Monteiro: 8,8% (Ángel Inversor; Pinto Ventures)
  • Speedinvest VC: 7,42%
  • Helmes OÜ: 4,26% (Empresa de desarrollo de software de Estonia)
  • Seedrs investors: 3,06%.

El resto se divide entre acciones individuales de empleados, pequeños inversores privados y ángeles.

Administración de Estateguru

estateguru-opiniones-ceo-mihkel-stammEstateguru está dirigida por el CEO Mihkel Stamm. Ha estado trabajando para Estateguru en el rol de COO desde enero de 2017. En enero de 2023 asumió el cargo de CEO en sustitución de Marek Pärtel, que pasaba a ocupar el cargo de presidente.

Tras obtener un máster en Psicología, Mihkel fue ascendiendo en la escala coroporativa a la vez que ocupaba varios puestos en el sector financiero y bancario.


Modelo de Negocio y Finanzas

A lo largo del proceso de investigación, los inversores también deberían echar un vistazo al modelo empresarial de una plataforma P2P, así como a la situación financiera general. ¿Cómo gana dinero la empresa? ¿Actúa la plataforma de forma rentable? ¿Y cuál es la situación financiera de la empresa? En los siguientes párrafos de esta opinión sobre Estateguru, podrás dar respuesta a estas preguntas.

Monetización

¿Cómo gana dinero Estateguru? Estateguru generó unos ingresos de 8 M€ en el ejercicio 2022. Según las cifras del informe anual auditado, la plataforma genera gran parte de sus ingresos a través de las tasas de intermediación y comisiones de los prestatarios (65%). El porcentaje se sitúa entre el 2,5% y el 4% del importe del préstamo.

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A diferencia de los años anteriores, la tasa de gestión sólo contribuyó un 1% a la facturación, concretamente 117.235 €. En cambio, muchas fuentes de ingresos han aumentado debido al retraso de los proyectos de préstamo. Las tasas de prórroga, las tasas de penalización, la gestión de la deuda y la tasa de realización de la deuda contribuyeron con 1,8 M€ a los ingresos.

En 2020, EstateGuru también empezó a cobrar tasas a sus inversores. Éstas incluyen una tasa de transacción del 3% por ventas en el mercado secundario (132.000 € en 2022), una tasa de inactividad de 10 € al mes y una tasa de retirada de 1 €.

Rentabilidad

¿Es Estateguru rentable? Estateguru no ha obtenido beneficios en los últimos tres años. El informe anual del año pasado arrojó unas pérdidas de 5,88 M€.

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Aunque los ingresos aumentaron un 11%, hasta 8 M€, los gastos del proceso de expansión fueron demasiado elevados como para lograr la rentabilidad. Los gastos de funcionamiento aumentaron en más de 1,5 M€ y los gastos de personal también aumentaron en 2,6 M€.

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El balance de Estateguru también se ha deteriorado enormemente según las cifras financieras más recientes. El balance se ha reducido en dos tercios y los fondos propios de la empresa son negativos por primera vez. Por tanto, la consolidación iniciada a principios de 2023 es absolutamente necesaria si la empresa quiere cimentar su futuro desarrollo empresarial sobre una base financiera robusta.


Registro y Bono

Tanto las personas físicas como las jurídicas pueden registrarse en la plataforma Estateguru. Los únicos requisitos son tener una edad mínima de 18 años y una cuenta bancaria europea. Los fondos se transfieren directamente a Lemonway, que es el banco asociado a la plataforma y que garantiza una correcta custodia de los fondos.

El proceso de registro en Estateguru es muy sencillo e intuitivo. Tras abrir una cuenta mediante correo electrónico, hay que rellenar los cuestionarios KYC y AML. A continuación, se verifica la identidad y se realiza la declaración de residencia fiscal.

Bono para Nuevos Inversores

Si estás interesado en registrarte en Estateguru, recibirás un bono de cashback del 0,5% al registrarte a través de este enlace.


Invertir en Estateguru

¿Cómo funciona Estateguru y qué deben saber y tener en cuenta los inversores a la hora de invertir en la plataforma? En los siguientes apartados de mi opinión sobre Estateguru encontrarás toda la información que necesitas.

Oferta de Préstamo en Estateguru

En Estateguru, los inversores pueden invertir en tres tipos de préstamos diferentes:

  • Préstamos de desarrollo: Se trata de préstamos utilizados para financiar el proceso de planificación de un inmueble o el desarrollo/construcción del propio inmueble.
  • Préstamos puente: También conocidos como financiación provisional, estos préstamos, a menudo a corto plazo, se utilizan para solventar cuellos de botella temporales de liquidez. Por regla general, estos préstamos suelen amortizarse con otro préstamo al cabo de poco tiempo.
  • Préstamos empresariales: Este tipo de préstamos se utilizan para respaldar las operaciones ordinarias de una empresa, que pueden incluir, entre otras cosas, la expansión del negocio, la compra de equipos y bienes, o para cubrir obligaciones pendientes.

En la actualidad, Estateguru ofrece financiación de préstamos en ocho países diferentes. Además de en los Países Bálticos, estos países son Finlandia, Alemania, España, Portugal y Suecia.

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Costes y Tasas

Hay muchas tasas que se han añadido en los últimos años para los inversores de Estateguru. Aquí tienes un resumen:

  • 3% Tasa de transacción por vender en el mercado secundario
  • 1 € Tasa de retirada de fondos
  • 10 € Tasa de inactividad (por mes)
  • 0,05% Tasa por activos gestionados

En especial, la implantación de la tasa por activos gestionados, en octubre de 2023, ha provocado el descontento de muchos inversores. Como resultado, los inversores tienen que renunciar hasta a un 0,6% de rentabilidad anual sobre una cartera con un rendimiento normal. Teniendo en cuenta los malos resultados de la cartera de préstamos, que ya han obligado a los inversores a ajustar a la baja sus expectativas de rentabilidad, el momento en que se ha introducido esta medida no podía ser peor.

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La lista completa de precios puede consultarse en esta página.

Rentabilidad Esperada en Estateguru

La rentabilidad histórica de Estateguru es del 10,9%. Sin embargo, mi rentabilidad personal tras más de 5 años es sólo del 6,9%, inferior a la que anuncia la plataforma. Los impagos de préstamos en Estateguru, que aumentaron considerablemente en 2023, tuvieron un impacto especialmente negativo.

Aquí tienes un resumen de mis rentabilidades personales obtenidas en Estateguru a lo largo de los últimos años.

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Autoinversión

 Los inversores disponen de tres formas diferentes de invertir en la plataforma:

  • Selección manual de préstamos en el mercado primario
  • Selección manual de préstamos en el mercado secundario
  • Inversión automatizada en el mercado primario

Con la característica Autoinversión de Estateguru, los inversores tienen la opción de definir criterios predeterminados para su selección de préstamos, gestionando así la inversión de forma pasiva. Entre los posibles criterios de configuración se incluyen:

  • Importe de la inversión: A partir de 50 € (pero con opciones de filtrado limitadas)
  • Tipo de interés: Del 8% al +11%
  • Plazo del préstamo: Hasta 60 meses
  • Relación préstamo-valor: Hasta el 75%
  • Colateralización: Hipoteca de primer o segundo rango
  • País prestatario: Estonia, Letonia, Lituania, Finlandia, Alemania, España, Portugal, Suecia

Sólo se pueden utilizar todas las opciones de selección de Autoinversión con un importe mínimo de inversión de 250 € por préstamo. Para aquellos que dispongan de menos dinero en Estateguru, se recomienda seleccionar primero los préstamos de forma manual para conseguir una mejor diversificación.

Liquidez

El plazo medio de los préstamos es de unos 12 meses, que es una duración media para este tipo de préstamos. Quienes necesiten más liquidez pueden utilizar el mercado secundario de Estateguru (3% de tasa por transacción) o la opción de salida instantánea (con un 35% de descuento). Si esto no te ofrece suficiente liquidez, entonces deberías buscar otras plataformas P2P.

Foro de Estateguru

Si tienes preguntas sobre Estateguru, otras plataformas o diferentes temas relacionados con el p2p, puedes unirte a la Comunidad re:think P2P en Facebook y participar en debates con más de 1.000 inversores minoristas privados.

En el foro, los inversores pueden compartir experiencias sobre sus inversiones y, en el caso de Estateguru, hablar sobre el desarrollo de préstamos impagados, proyectos con retraso o el riesgo de determinados prestatarios. También se tratan otras plataformas P2P como Bondora, Mintos o PeerBerry.

También puedes encontrar las últimas noticias y actualizaciones en mi canal de Telegram.


Impuestos de Estateguru

Por lo general, los ingresos por intereses generados por la financiación de préstamos se consideran rendimientos del capital mobiliario y deben declararse como tales en la declaración de la renta. A diferencia de otras plataformas P2P, Estateguru no realiza retenciones fiscales sobre los ingresos por intereses.

A través del panel de control, los inversores pueden descargar un extracto del informe fiscal del año en cuestión, donde figuran los ingresos en cuestión.


Riesgos de Estateguru

Los inversores deben examinar con mucho cuidado los posibles factores de riesgo al evaluar una plataforma P2P, con el fin de sopesarlos antes de realizar una posible inversión. Esto es lo que los inversores deben conocer sobre los riesgos potenciales de Estateguru.

Crisis Corona / Pandemia Covid-19

estateguru-opiniones-corona-pandemicEstateguru es una de las plataformas que mejor ha salido de la pandemia del Coronavirus. La empresa reaccionó con rapidez a los acontecimientos, puso en marcha medidas, las aplicó de inmediato y también informó a los inversores de manera instantánea sobre los nuevos acontecimientos.

La plataforma dio respuesta mediante entradas en su blog, webinars o sesiones de preguntas y respuestas a las preocupaciones más importantes de los inversores. Las declaraciones se formularon con claridad y se abordaron con claridad los riesgos potenciales, en lugar de restarles importancia.

“No hemos sufrido pérdidas de capital desde 2014 y la rentabilidad media de los préstamos recabados es del 10,4%. Esperamos pérdidas parciales de capital en algunos préstamos este año debido a la situación económica, pero si la cartera está adecuadamente diversificada, esto no afectaría de forma importante al rendimiento general de las inversiones.”

Las medidas aplicadas durante la pandemia de Corona incluyeron:

  • Reducción de costes del 30%: En particular, los gastos informáticos y los costes de inversión para la expansión.
  • Ajuste de los términos y condiciones: Ampliación de las condiciones del préstamo y ajuste de los plazos de amortización.
  • Debida Diligencia: Ajuste de la evaluación de riesgos de los nuevos proyectos. Mayor atención a las propiedades residenciales en áreas más urbanas y regiones en crecimiento, con prestatarios financieramente fuertes y colateral líquido.
  • Observación: Enfoque prudente antes de ofrecer nuevos préstamos a la plataforma.

Como resultado, Estateguru ha sido capaz de hacer crecer su cartera en circulación de 93,3 M€ (abril de 2020) a 113,8 M€ (diciembre de 2020) en sólo seis meses. Para ponerlo en perspectiva, a finales de 2021 la cartera gestionada ya era de 208,8 M€.

Guerra de Ucrania

A simple vista, la guerra de Ucrania no tuvo un impacto directo en Estateguru. La evolución en los distintos países prestatarios, entre los que no se encuentran Ucrania ni Rusia, fue en gran medida bastante estable. Además, tampoco se produjeron restricciones operativas para la plataforma con sede en Estonia.

En unas pruebas de estrés especialmente realizadas, la plataforma llegó a la conclusión de que las valoraciones de los inmuebles en todos los mercados tendrían que caer aproximadamente un 45% para que hubiera un impacto visible en el rendimiento entre los inversores.

“Nuestro equipo realiza pruebas de estrés periódicamente y, según nuestras estimaciones actuales, los mercados inmobiliarios de todos los países en los que estamos presentes tendrían que bajar una media de al menos el 45% para que las carteras de nuestros inversores se vieran afectadas.”

Aumento de los Impagos de Préstamos

estateguru-opiniones-Default-LoansLa plataforma ha tenido cada vez más problemas con los impagos de préstamos desde finales de 2022. Se trata, en particular, de los mercados de Alemania y Finlandia. En enero de 2024, la mitad de la cartera en circulación estaba en proceso de recuperación. Sólo en Alemania, esta cifra alcanzó su máximo con un 85%. Se trata de todo un desastre para la plataforma, que ha fijado en Alemania uno de los principales focos de su crecimiento.

Mientras tanto, la plataforma ha comunicado una investigación interna sobre posibles infracciones de los miembros del equipo alemán del periodo 2020/2021.

También debemos señalar que actualmente estamos investigando posibles violaciones de nuestra normativa interna por parte de algunos de nuestros empleados alemanes en 2020 y 2021.

¿Es Estateguru seguro?

En resumidas cuentas, Estateguru puede describirse como una plataforma segura.

  • La plataforma dispone de licencias de financiación de créditos en todos los países prestatarios en los que se exigen.
  • La plataforma coopera con Lemon Way como procesador de pagos, lo que garantiza la salvaguarda de los fondos.
  • La plataforma está intentando obtener la licencia de Proveedor Europeo de Servicios de Crowdfunding (ECSP).

Sin embargo, los inversores también deben prestar atención a algunas cuestiones relacionadas con la seguridad: Por ejemplo, no existe un seguro de depósitos para los fondos invertidos en Estateguru, los impagos de créditos pueden provocar una pérdida de capital en caso de impago, y la estabilidad económica de la plataforma también puede tener un impacto negativo en los inversores.

Ventajas e Inconvenientes

En esta sección recojo las ventajas y desventajas más importantes de Estateguru.

Ventajas

  • Accionistas: Estateguru cuenta con la financiación y el apoyo de unos socios fuertes. La probabilidad de que te defrauden en este entorno de crecimiento parece extremadamente baja.
  • Trayectoria: Estateguru se ha consolidado como el marketplace líder en Europa de préstamos inmobiliarios a corto plazo y con garantía hipotecaria desde 2013.
  • Sólido Colateral: Una gran proporción de los préstamos vienen con una hipoteca de primer rango, por lo que los inversores también son los primeros en beneficiarse de una venta en el peor de los casos. Además, el LTV medio del 65% proporciona un buen amortiguador del riesgo.

Inconvenientes

  • Rentabilidad: Mi rentabilidad personal después de más de 5 años es sólo del 6,9%, lo que se aleja de la rentabilidad anunciada de entre el 10% y el 12%.
  • Conflicto de Intereses: La dirección de Estateguru ha intervenido en algunas adquisiciones de Estateguru, que aún no han sido reembolsadas en su totalidad.
  • Liquidez: Por un lado, existe una tasa de transacción del 3% para los inversores en el mercado secundario; por otro, el mercado secundario no es especialmente líquido en tiempos de crisis. La solución con EstateGuru Instant Exit sólo puede utilizarse con un descuento del 35%.
  • Infracciones de las Directrices: Estateguru investiga posibles violaciones de los miembros del equipo alemán a partir de 2020/2021. Esto no da buena imagen de la empresa en general.
  • Aumento de los Impagos: A principios de 2024, la mitad de la cartera de préstamos gestionada estaba en proceso de recobro. En cifras absolutas, se han impagado más de 130 M€ en préstamos.

Alternativas a Estateguru

Las plataformas inmobiliarias tienen una larga tradición en Estonia. Una alternativa a Estateguru con un modelo de negocio similar es Bulkestate. Otras alternativas a Estateguru más recomendables tienen su sede en Lituania. Tanto Crowdpear como Profitus, que están bajo el control del banco central lituano y tienen una Licencia Europea de Crowdfunding (ECSP), ofrecen muchos proyectos inmobiliarios garantizados de primer nivel.

Puedes encontrar otras alternativas a Estateguru en la página Comparativa de Plataformas P2P.


Estateguru Opiniones 2024: Resumen y Valoración Final

¿Cuál es el veredicto final de mi opinión sobre Estateguru?

Estateguru es una plataforma consolidada en el sector p2p con trayectoria desde 2013. Gracias al enfoque de riesgo fiable y conservador de la empresa, Estateguru se convirtió en el marketplace líder en Europa para inversiones en préstamos a corto plazo y con garantía inmobiliaria. Combinado con la profesionalidad con la que gestionó la pandemia del Coronavirus, Estateguru experimentó un crecimiento exponencial en 2021 y 2022.

Sin embargo, el aumento de los préstamos impagados y la incapacidad de recuperar los proyectos a su debido tiempo, demuestran lo frágil que sigue siendo la plataforma. Por lo tanto, el futuro éxito de Estateguru dependerá en gran medida de la capacidad de recuperar su cartera impagada de préstamos de más de 130 M€.

Los inversores conservadores deberían mantener su atención en los países bálticos, que históricamente han demostrado ofrecer el mejor rendimiento. Aquellos que busquen opciones fuera de Estateguru, deberían echar un vistazo más detenidamente a plataformas como Crowdpear, empresa derivada de PeerBerry, o Profitus.

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