Veröffentlicht von Mit einem ausstehenden Portfolio von knapp 52 Mio. Euro ist der Latvian Forest Development Fund (kurz: LFDF) aktuell der größte Kreditgeber auf der P2P Plattform Debitum (ca. 86% vom offenen Portfolio; Stand: April 2026).
Das entspricht einem durchaus beeindruckendem Wachstum, schließlich ist das in Lettland ansässige Unternehmen, welches Investitionen im lettischen Forstsektor anbietet, erst im Februar 2025 auf dem Debitum-Marktplatz hinzugekommen.
In diesem Artikel schauen wir auf das Geschäftsmodell des LFDF, wer oder was genau dahinter steckt und welche Risiken es aus Investoren-Sicht zu beachten gilt.
Zudem gibt es eine Auswertung der aktuellen Vorwürfe, die rund um die Verbindungen zwischen Debitum und dem LFDF veröffentlicht worden sind.
Eine ausführliche Analyse zum lettischen P2P Kredite Marktplatz finden Anleger in meinen Debitum Erfahrungen auf dem Blog (wird derzeit aktualisiert).
Was ist der LFDF?
Der Latvian Forest Development Fund (LFDF) ist ein im April 2023 gegründeter, forstwirtschaftlich orientierter Investmentfonds mit Sitz in Lettland. Das Geschäftsmodell des Fonds basiert darauf Waldflächen in Lettland zu kaufen, diese zu bewirtschaften, im Wert zu steigern und später gewinnbringend zu veräußern.
Der Fonds konzentriert sich dabei gezielt auf kleinteilige Waldflächen, die typischerweise zwischen 10 und 50 Hektar groß sind und sich im Besitz privater Eigentümer befinden. Diese Flächen sind für institutionelle Investoren in der Regel uninteressant, da sie zu klein und zu fragmentiert sind, um wirtschaftlich effizient bewirtschaftet zu werden.
Der LFDF übernimmt dabei die Rolle des Aggregators: Er bündelt diese Einzelflächen zu größeren, strukturierten Portfolios, die anschließend für institutionelle Käufer handelbar werden.
Lettland bietet für dieses Geschäftsmodell einen strukturell attraktiven Rahmen. Wälder bedecken rund 54% der Landesfläche, die Forstwirtschaft gehört zu den bedeutendsten Wirtschaftszweigen des Landes und die Grundstückspreise für Waldland liegen nach wie vor deutlich unter dem westeuropäischen Niveau.
Auf Debitum bietet sich für Investoren die Möglichkeit sich an der Akquise von forstwirtschaftlichen Flächen zu beteiligen. Dafür erhalten diese Verzinsungen von bis zu 15%, bei Laufzeiten zwischen 3 und 36 Monaten.
Meine erste Einschätzung zu einem LFDF-Investment (Mai 2025) gibt es in diesem Video:
Wer steckt hinter dem LFDF?
Der rechtliche Name des Fonds lautet SIA “Latvijas Meža Attīstības Fonds”. Dabei handelt es sich um ein Unternehmen mit beschränkter Haftung, welches am 6. April 2023 ins lettische Handelsregister eingetragen worden ist.
Dieses Unternehmen gehört wiederum zu 100% der lettischen SIA “Intelligent Innovations”. Deren wirtschaftlicher Eigentümer ist der Lette Janis Upenieks. Dieser gilt in der Branche als ein erfahrener Akteur in der lettischen Forstwirtschaft.
Zuvor war er unter anderem als Vorstandsmitglied bei der Bono Group tätig, einer lettischen Holzverarbeitungsgruppe, die erfahrene Investoren bereits von Debitum kennen sollten. Seit März 2025 ist der zudem parlamentarischer Staatssekretär im lettischen Finanzministerium.
Brisant: Seit 2011 besitzt er den Status als politisch exponierte Person. In den LFDF-Prospekten, wo die Risiken aus den Interessen des wirtschaftlichen Eigentümers aufgelistet werden (“Beneficiaries Interest Risk”), findet man jedoch keinen Hinweis darauf, dass der LFDF-Eigentümer eine hochrangige Regierungsposition bekleidet.
CEO des Latvian Forest Development Fund ist seit August 2025 der Lette Edgars Birks. Auch dieser verfügt über mehrjährige Erfahrungen in der Forstwirtschaft.
Wie funktioniert das Geschäftsmodell?
Der LFDF ist auf den Erwerb und die Aufwertung unterbewerteter Waldflächen spezialisiert. Diese Vermögenswerte werden dann, durch effektives Management und nachhaltige Praktiken, in ertragreiche Investitionen verwandelt.
Der LFDF ist somit eine Schnittstelle zwischen unabhängigen Waldbesitzern und großen institutionellen Käufern wie IKEA.
Die Umwandlung von Waldflächen in institutionelle Vermögenswerte besteht dabei aus folgenden Schritten:
- Der Fonds erwirbt Land von Eigentümern, die typischerweise 10 bis 50 Hektar besitzen.
- Der Fonds übernimmt die komplette Verwaltung der Fläche. Dazu gehört die Holzernte, der Export, die Landoptimierung sowie die rechtliche Vorbereitung für den Weiterverkauf.
- Der LFDF konsolidiert die Vermögenswerte zu einem strukturierten Portfolio, welches institutionellen Investoren ermöglicht großflächige Forstinvestitionen in einer einzigen Transaktion zu erwerben.
Lettischer Forstsektor
Gehen wir einen Schritt zurück. Warum ist die Forstwirtschaft in Lettland überhaupt so attraktiv? Hierfür sprechen mehrere Faktoren:
- Starkes Wachstumspotenzial: Unterbewertete Landpreise im Vergleich zu Westeuropa
- Wertsteigerung des Landes: Die Preise für lettisches Waldland sind zwischen 2016 und 2024 stetig gestiegen
- Steigende (Holz-)Nachfrage: Verbrauch im Bauwesen, in der Energie und in der Fertigung nimmt stetig zu
Wälder bedecken 54% Lettlands. Zudem stellen die Forstwirtschaft und die Landwirtschaft den größten Anteil am lettischen BIP dar.
Professionelle Investmentfonds sind bereits auf dem Markt vertreten. Ihre Präsenz ist eine positive Entwicklung, da sie Waldbesitzern Liquidität bieten.
Allerdings konzentrieren sich diese Fonds auf den Erwerb größerer Grundstücke, anstatt sich direkt mit kleineren Grundstückskäufen und der Bildung von Forstportfolios zu befassen. Eine Nische, die der LFDF seit 2023 versucht zu besetzen.
Monetarisierung
Wie verdient der LFDF Geld?
2025 konnte der Fonds einen Umsatz von ca. 10,8 Mio. Euro erzielen. Dieser Umsatz setzt sich im Kern aus zwei Einnahmequellen zusammen.
Verkauf von Abholzungsrechten (Logging Rights): 9,49 Mio. Euro (87%). Durch den Verkauf der Holzernte kann die wachsende Nachfrage im Bauwesen oder der Möbelproduktion bedient werden. Minderwertiges Holz wird hingegen in Biomasse und Zellstoffholz umgewandelt, wichtige Rohstoffe für Heizung und industrielle Prozesse. Durch die Vielzahl von Verwertungsmöglichkeiten können regelmäßige Cashflows während des gesamten Investitionszyklus erzielt werden, losgelöst vom reinen Weiterverkauf.
Verkauf von Waldflächen: 1,30 Mio. Euro (12%): Im Zentrum des Geschäftsmodells steht die Transformation von fragmentierten Waldflächen, die als konsolidierte Portfolios an institutionelle Investoren verkauft werden sollen. Teilweise werden auch einzelne Parzellen an lokale Bauern verkauft, da viele Forstflächen auch einzelne landwirtschaftliche Abschnitte enthalten.
| Einnahmequelle | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Landverkauf | 3,38 Mio. Euro (ca. 87 %) | 1,30 Mio. Euro (12 %) |
| Holz / Schlagrechte | 0,50 Mio. Euro (13 %) | 9,49 Mio. Euro (87,5 %) |
| Sonstiges | 0,054 Mio. Euro | |
| Gesamt | 3,88 Mio. Euro | 10,85 Mio. Euro |
Eine interessante Beobachtung lässt sich dabei im Vergleich der letzten beiden Jahre feststellen.
Während der Landverkauf in 2024 mit 3,38 Mio. Euro die Haupteinnahmequelle (87%) gewesen ist, machte dieser Posten in 2025 nur noch 1,30 Mio. Euro aus. Stattdessen dominierte 2025 der Verkauf von Schlagrechten (Logging Rights) mit 9,49 Mio. Euro (87%), der im Jahr zuvor nur 13% vom Umsatz ausgemacht hat.
Im Kontext der aktuellen Vorwürfe, die später im Text behandelt werden, kann der Wechsel des Geschäftsmodells in zwei Richtungen interpretiert werden.
- Entlastung: Wenn der LFDF tatsächlich primär Holzrechte verkauft und nicht Land, dann wäre das in Teilen eine plausible Erklärung, warum das Inventar in der Bilanz weit über den Grundbuchpreisen liegt. Der Holzwert ist real, wird operativ genutzt und generiert nachweislich Umsatz. Das würde das Kernargument der Debitum-Aussagen stützen.
- Neue Fragen: Der Verkauf von Schlagrechten in dieser Größenordnung bedeutet gleichzeitig, dass erhebliche Mengen an Holz aus den erworbenen Flächen entnommen worden sind. Auf meine Nachfrage hin hat Debitum die Käufer der Schlagrechte benannt. Dabei soll es sich überwiegend um die BONO SIA gehandelt haben. Also dasselbe Unternehmen, das laut den aktuellen Vorwürfen auch der zweitgrößte Landverkäufer an den LFDF ist (mit einem durchschnittlichen Aufschlag von 31%).
Debitum hat diese Partnerschaft nachvollziehbar und mit strategischen Argumenten begründet: BONO ist einer der größten Holzexporteure Lettlands, verfügt über Infrastruktur, Logistik und Zugang zu internationalen Märkten. Somit bietet es dem LFDF einen stabilen Absatzkanal, unabhängig von lokalen Preisschwankungen.
Was jedoch unbeantwortet bleibt: Zu welchen Konditionen hat BONO die Schlagrechte gekauft? Ohne diese Informationen lässt sich nicht beurteilen, ob der LFDF marktgerechte Preise erzielt hat oder ob auch auf der Verkaufsseite Wert aus dem Fonds herausgezogen worden sind.
Fakt ist lediglich, dass dasselbe Unternehmensnetzwerk nachweislich auf beiden Seiten der zentralen Transaktionen sitzt. Beim Landankauf als Verkäufer und beim Holzverkauf als Käufer.
Wie ist die finanzielle Situation des LFDF?
Der LFDF hat im Mai 2026 eine geprüfte Geschäftsbilanz für 2025 veröffentlicht. Wie sind die bisherigen Ergebnisse zu bewerten?
Der LFDF konnte seinen Umsatz von 3,9 Mio. Euro auf 10,8 Mio. Euro steigern. Der Nettogewinn lag bei knapp 1,6 Mio. Euro, was somit einer Nettomarge von 14,5% entspricht. Insgesamt gute und solide Zahlen.
Zu beachten gilt, dass der ausgewiesene Gewinn voraussetzt, dass der Inventarwert von 36,8 Mio. Euro auch korrekt bewertet worden ist. Sollten die später im Artikel noch dokumentierten Aufschläge von durchschnittlich 50% überwiegend Wertübertragungen an verbundene Unternehmen darstellen, wäre somit der reale Inventarwert (deutlich) niedriger.
Folglich wäre auch der ausgewiesene Gewinn niedriger und vielleicht sogar negativ.
Wie die Statistiken auf Debitum bereits nahelegen, konnte der LFDF in 2025 ein sehr starkes Wachstum erzielen. Die Bilanzsumme ist von 9,3 Mio. Euro auf 38,5 Mio. Euro angestiegen, während das Inventar von 8,6 Mio. auf 36,8 Mio. Euro angewachsen ist.
Dieses Wachstum wurde fast vollständig fremdfinanziert.
- Langfristige Darlehen: 13,5 Mio. Euro
- Kurzfristige Darlehen: 18,8 Mio. Euro
- Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen: 2,8 Mio. Euro
Zusammengerechnet machen die Fremdfinanzierungen ca. 35,1 Mio. Euro aus. Davon entfallen 32,3 Mio. Euro auf Darlehen, die überwiegend aus Finanzierungen via Debitum stammen.
Die kurzfristigen Darlehen (18,8 Mio. Euro) und die Verbindlichkeiten (2,8 Mio.) unterstreichen dabei, wie stark der LFDF auf kontinuierliche Refinanzierung angewiesen ist.
Externe Finanzierungen
Der Ankauf von Forstflächen ist kapitalintensiv. Der LFDF nutzt daher kurzfristige Kredite, um Akquisitionen schneller abzuschließen, bevor langfristige Refinanzierungen durch Bankkredite oder Direktinvestoren erfolgen sollen.
Die Kredite via Debitum dienen also der Überbrückung und werden in der Regel innerhalb von 3 bis 36 Monaten zurückgezahlt. Das Interesse spricht bislang für sich: 14 Monate nach dem LFDF-Start auf Debitum liegt das auf dem P2P Marktplatz ausstehende Portfolio bereits bei 52 Mio. Euro.
Im LFDF-Prospekt lässt sich zudem eine interessante Beobachtung in Bezug auf die Kapitalaufnahmeregeln feststellen. Diese sind nämlich direkt an den Wert der in der Bilanz ausgewiesenen Vermögenswerte über eine “Loan-to-Value-Klausel” gekoppelt.
Das bedeutet: Der ausstehende Notenbetrag darf zu keinem Zeitpunkt mehr als 91% der kurzfristigen Vermögenswerte des LFDF übersteigen. Also des Inventars, der Forderungen und der liquiden Mittel zusammen.
Die Fähigkeit des Fonds neues Kapital aufzunehmen ist damit unmittelbar an die vorhandene Vermögensbasis gekoppelt. Wächst das Portfolio, wächst auch der Spielraum für neue Finanzierungen. Schrumpft das Portfolio hingegen, etwa durch Wertkorrekturen beim Inventar, muss der Fonds entsprechend weniger Kapital ausstehend haben.
Welche Risiken bestehen für Anleger?
Abseits der aktuell diskutierten Kritikpunkte, die im nächsten Abschnitt behandelt werden, sollten sich Anleger zunächst mit den grundlegenden Risiken beschäftigen, die mit Investitionen im Forstsektor einhergehen. Diese Risiken betreffen dabei sowohl die Branche selbst als auch das konkrete Geschäftsmodell des LFDF.
Branchenrisiken
Investitionen in Waldflächen sind grundsätzlich mit spezifischen Risiken der Forstwirtschaft verbunden. Dazu zählen insbesondere Marktzyklen bei Holzpreisen, die begrenzte Liquidität von Waldgrundstücken sowie naturbedingte Einflüsse auf den Wert der Bestände.
Holzpreiszyklen: Die Forstwirtschaft ist stark von den Entwicklungen auf den internationalen Holzmärkten abhängig. Konjunkturelle Entwicklungen können dabei zu deutlichen Schwankungen bei den Preisen für Holzprodukte führen. Verkaufserlöse oder Ernteerträge können daher geringer ausfallen als ursprünglich angenommen, was die Profitabilität von Forstprojekten erheblich beeinträchtigen kann.
Liquidität von Waldgrundstücken: Obwohl Waldflächen grundsätzlich als sichere und langfristige Vermögenswerte zu bewerten sind, kann die Liquidität durchaus eingeschränkt sein. Spezifische Standortmerkmale oder regionale Marktbedingungen können den Verkauf größerer Waldflächen erschweren. Die Verwertung der Sicherheiten kann daher durchaus zeitintensiv sein.
Bewertung Vermögenswerte: Holz ist ein wesentlicher Bestandteil des Wertes von Waldflächen. Die Bewertung dieser Vermögenswerte basiert häufig auf Annahmen (Baumart, Alter, Wachstum, Holzqualität, etc.) die von den tatsächlich erzielbaren Marktpreisen abweichen können.
Umwelteinflüsse und Regulierung: Forstprojekte sind naturbedingten Risiken wie Schädlingsbefall, Krankheiten oder extremen Wetterereignissen ausgesetzt, welche die Waldflächen beschädigen und damit den wirtschaftlichen Wert eines Projekts reduzieren können. Ebenso können regulatorische Veränderungen, zum Beispiel im Bereich Naturschutz oder Forstpolitik, die Bewirtschaftung von Waldflächen beeinflussen.
Unternehmensrisiken
Neben den allgemeinen Branchenrisiken gilt es auch die Risiken im Hinblick auf die konkrete Umsetzung des Geschäftsmodells zu beachten. Dazu gehören insbesondere Fragen zur Bewertung von Waldflächen, der Portfoliozusammensetzung sowie die Umsetzung einer Exit-Strategie.
Konzentration auf einzelne Vermögenswerte: Je nach Struktur des Portfolios kann ein Forstfonds eine relativ hohe Konzentration auf bestimmte Grundstücke oder Regionen aufweisen. Eine geringe Diversifikation erhöht daher grundsätzlich die Abhängigkeit von einzelnen Projekten.
Bewertungsmodell für Waldflächen: Die Bewertung von Waldflächen und Holzbeständen spielt eine zentrale Rolle für die Bilanzierung und für die Einschätzung des Unternehmenswerts. Für Anleger und außenstehende Personen ist es dabei oft schwierig die Bewertungsmodelle und die unterschiedlichen Annahmen im Detail nachzuvollziehen. Insbesondere, wenn nur begrenzte Informationen über einzelne Grundstücke veröffentlicht werden.
Exit-Strategie: Das Geschäftsmodell von Forstprojekten wie dem LFDF basiert häufig darauf, Waldflächen nach einer gewissen Haltedauer mit Wertsteigerung wieder zu verkaufen oder durch Holzernte Erträge zu generieren. Die Umsetzung einer Exit-Strategie hängt jedoch stark von den Marktbedingungen und der Nachfrage nach entsprechenden Flächen ab.
Operative Umsetzung: Der wirtschaftliche Erfolg eines Forstprojekts hängt zudem auch von der operativen Umsetzung ab. Dazu zählen unter anderem:
- Auswahl und Erwerb geeigneter Grundstücke
- Effiziente Bewirtschaftung der Wälder
- Nachhaltige Forstplanung
- Erfolgreiche Vermarktung der Holzressourcen
Fehleinschätzungen in diesen Bereichen können sich langfristig negativ auf die Performance auswirken.
Struktur- und Plattformrisiken
Auch die Struktur der Finanzierung spielt neben den branchenspezifischen und den unternehmensbezogenen Risiken eine wichtige Rolle. Im Fall vom LFDF erhalten Anleger über Debitum keine direkten Eigentumsrechte an den Waldflächen. Stattdessen investieren diese in strukturierte Finanzinstrumente, welche durch die entsprechenden Vermögenswerte besichert sind.
Sollte es zu Problemen kommen, dann hängt die Durchsetzung der Sicherheiten nicht nur vom Wert der zugrunde liegenden Vermögenswerten ab, sondern auch von der rechtlichen Struktur der Finanzierung sowie von der praktischen Durchsetzbarkeit der Sicherheiten.
Darüber hinaus besteht für Investoren ein gewisses Plattformrisiko, da die Abwicklung der Investitionen über einen Vermittler erfolgt, in diesem Fall über Debitum.
Aktuelle Vorwürfe (2026), Bewertung und Einordnung
In den vergangenen Wochen wurden mehrere kritische Punkte zur Struktur rund um Debitum Investments und dem Latvian Forest Development Fund öffentlich diskutiert. Ausgangspunkt war eine detaillierte Analyse eines Bloggers, die insbesondere Transaktionen zwischen LFDF und verschiedenen verbundenen Unternehmen untersucht hat.
Der Artikel stützt sich dabei auf 652 ausgewertete Grundbucheinträge, sowie 52 Jahresberichte von 12 Unternehmen. Bezogen auf eine Stellungnahme seitens Debitum / LFDF folgte später ein zweiter Artikel des Bloggers.
Der Inhalt der Artikel hat es dabei durchaus in sich. So werden der P2P Plattform unter anderem überhöhte Preisaufschläge durch verbundene Insider-Unternehmen, eine unerklärte Inventarlücke von 24,6 Millionen Euro sowie systematisch falsche Angaben in Jahresberichten vorgeworfen.
Nachdem ich meinerseits einige Rückfragen an Debitum und den LFDF gestellt habe, gibt es nachfolgend eine Einordnung der konkreten Anschuldigungen.
- Was genau wird Debitum / dem LFDF vorgeworfen?
- Wie haben sich Plattform und Kreditgeber zu den Vorwürfen geäußert?
- Wie ist der Sachverhalt aus Anlegersicht zu bewerten?
Ziel ist es dabei die jeweiligen Perspektiven gegenüberzustellen und für Anleger einzuordnen. Konkret werden nur die Themen aufgegriffen, die den LFDF explizit betreffen.
Der 34-Cent-Aufschlag: Wie viel Geld fließt an Insider?
Der zentrale Vorwurf des Artikels: Der LFDF habe 81% seiner Immobilien von fünf Unternehmen gekauft, die dem Galvanovskis-Familiennetzwerk zugerechnet werden können. Auf Basis von 484 Transaktionen, bei denen sowohl der Kaufpreis von LFDF als auch der Einstandspreis des Verkäufers im Grundbuch dokumentiert worden sind, ergab sich ein durchschnittlicher Aufschlag von 50%.
In Relation zum insgesamt eingesetzten Kapital entspricht das 34 Cent pro investiertem Euro.
Besonders auffällig ist dabei der Zeitfaktor: Die Netzwerkvermittler hielten die Objekte durchschnittlich für 203 Tage und erzielten dadurch eine annualisierte Rendite von 96,9%. Externe Verkäufer hielten ihre Grundstücke hingegen im Schnitt nur 4,6 Jahre und kamen dabei auf eine Rendite von nur 5,6% pro Jahr (Faktor 17x).
Argumentation Debitum / LFDF
Debitum erklärte daraufhin, dass die im Grundbuch sichtbaren Preise ausschließlich den Bodenwert widerspiegeln. Genauer gesagt den Katasterwert, der in Lettland für steuerliche Zwecke festgelegt wird und der in der Regel deutlich unter dem Marktwert liege. Der eigentliche Wert eines Waldgrundstücks bestehe jedoch aus zwei Komponenten: Dem Land und dem darauf stehenden Holz.
Letztere würden separat vereinbart und seien öffentlich nicht einsehbar.
Als Beleg veröffentlichte Debitum eine unabhängige Bewertung für eine der sieben im Artikel aufgelisteten Immobilien. Das Objekt „Lasi“ wurde demnach auf einen Gesamtmarktwert von 30.000 Euro geschätzt. 8.700 Euro für den Boden und 21.300 Euro für das Holz. Debitum argumentiert zudem, dass LFDF das Preisrisiko selbst trage, da Investoren eine vorab vereinbarte Festrendite erhalten. Überteuerte Käufe würden demnach die eigene Marge des LFDFs belasten.
Bewertung und Einschätzung
Das Argument, dass der Holzwert einen erheblichen Teil des Gesamtpreises ausmacht, ist grundsätzlich korrekt und wurde auch im Artikel selbst als mögliche Erklärung erwähnt.
Das Problem liegt allerdings nicht im Argument selbst, sondern in seiner Anwendung.
- Das Gutachten bewertet nur eine von sieben Immobilien desselben Kaufvertrags. Angesichts der im Artikel dokumentierten Preisvarianz innerhalb einzelner Verträge ist eine selektive Einzelbewertung wenig repräsentativ.
- Laut dem Gutachten zahlte JUNO dem ursprünglichen Eigentümer 1.422 Euro für das Grundstück. Der Bodenwert lag laut dem Gutachten bei 8.700 Euro, während der LFDF 17.000 Euro bezahlte. Somit wurde allein für den Boden bereits fast das Doppelte des unabhängig ermittelten Bodenwerts bezahlt.
Das Preisdifferenz lässt sich zwar durch das Holzwert-Argument erklären, ohne Offenlegung der Kaufverträge kann der Vorwurf aber auch nicht entscheidend entkräftet werden.
Sollte ein erheblicher Teil der Investitionssumme bereits vor dem Ankauf der Grundstücke durch interne Zwischenhändler abgeschöpft worden sein, würde das den effektiven Gegenwert der zugrunde liegenden Vermögenswerte reduzieren.
Die 24,6 Mio. Euro Lücke: Wo ist das Inventar?
Im ungeprüften LFDF Geschäftsbericht für 2025 werden bei den kurzfristigen Vermögenswerten 36,8 Mio. Euro als Inventar ausgewiesen. Im Artikel wird aufgezeigt, dass das lettische Grundbuch für 652 der 680 LFDF-Grundstücke aber nur einen Kaufpreis im Gesamtwert von 12,2 Mio. Euro verzeichnet. Die Differenz beträgt somit 24,6 Mio. Euro.
Auch hierfür könnten die Kaufverträge über die Holzwerte zur Erklärung beitragen. Womöglich könnten aber auch Vermittlungsgebühren, Verwaltungsgebühren oder sonstige Kompensationen an Netzwerkunternehmen geflossen sein.
Der LFDF beschäftigt offiziell nur vier Mitarbeiter und lagert alle Forst-Operationen an nicht namentlich genannte “vertrauenswürdige Dienstleister” aus. Bei einer internen Transaktionsquote von 81% liegt die Vermutung nahe, dass auch diese Dienstleister dem Netzwerk angehören.
Argumentation Debitum / LFDF
Debitum verweist diesbezüglich erneut auf die zweiteilige Transaktionsstruktur: Zum einen der Bodenanteil, der sich im Grundbuch widerspiegelt, zum anderen der Holzwertanteil, der separat vereinbart werden und der den Großteil der Differenz ausmache.
Eine detaillierte Aufschlüsselung welcher Anteil auf Boden, Holz und andere Gebühren entfalle, konnte auch auf meine Nachfrage hin nicht geliefert werden. Der LFDF beruft sich dabei auf “kommerziell sensible” Informationen, die man seinen Wettbewerbern nicht zugänglich machen wolle.
Bewertung und Einschätzung
Die Frage nach der Aufschlüsselung der Vermögenswerte ist für Anleger von zentraler Bedeutung, da diese unmittelbar Aufschluss darüber gibt, ob das investierte Kapital auch vollständig durch reale Vermögenswerte gedeckt ist.
Das Argument, dass man aus Wettbewerbsgründen keine “kommerziell sensiblen” Daten herausgeben möchte ist nachvollziehbar und mag im Forstsektor durchaus branchenüblich sein.
Allerdings handelt es sich hierbei um von Privatanlegern eingesammeltes Kapital. Dass man keine Antwort liefern kann, wo ca. zwei Drittel des bilanzierten Inventarwertes herkommen, ist eine mehr als unbefriedigende Situation für die betroffenen Investoren. Denn sollte ein größerer Anteil der Mittel in Form von Gebühren oder Margen an verbundene Unternehmen geflossen sein, dann würde sich dadurch auch der Anteil der realen Sicherheiten entsprechend verringern.
Da bisher noch keine detaillierte Aufschlüsselung der Inventarposition vorliegt, bleibt für Investoren eine erhebliche Informationslücke hinsichtlich der tatsächlichen Zusammensetzung der Vermögenswerte bestehen.
Fehlerhafte Offenlegungen: 14 Fälle nach IAS 24
Jedes untersuchte Unternehmen des Netzwerks hat mindestens einmal in Jahresberichten oder Prospekten verbundene Unternehmen verschwiegen oder falsch angegeben.
Das stärkste Beispiel: JUNO weist in seiner eigenen Bilanz 5,3 Mio. Euro an Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen aus und lässt die Offenlegungsfelder für nahestehende Parteien seit acht Jahren leer. Gleiches Spiel bei BONO mit 2,8 Mio. Euro.
Maßgeblicher Rechtsstandard ist IAS 24, auf den das lettische Buchführungsrecht direkt verweist. IAS 24 definiert nahestehende Parteien nicht über Beteiligungsquoten, sondern über Kontrolle, maßgeblichen Einfluss und enge Familienbeziehungen.
Argumentation Debitum / LFDF
Debitum argumentiert, dass Offenlegungspflichten nur bei tatsächlicher Eigentumskontrolle bestehen würden. Als Schwellenwert wird der AML-Grenzwert von 25 Prozent zitiert, der im Rahmen der EU-Geldwäsche-Richtlinie (2015/849) für die Definition des „wirtschaftlichen Eigentümers“ maßgeblich ist.
Von den 14 beanstandeten Fällen sind zwei davon explizit anerkannt worden. Zu den übrigen zwölf wurde sich nicht geäußert.
Bewertung und Einschätzung
Debitum zitiert einen Rechtsstandard, der für die aufgeworfene Frage schlicht nicht gilt. Der AML-Grenzwert von 25% bestimmt, wer als „wirtschaftlicher Eigentümer“ im Sinne der Geldwäschebekämpfung zu melden ist. IAS 24 hingegen – der Standard, der für Jahresabschlüsse relevant ist – kennt jedoch keine solche Prozentschwelle.
Die internen Widersprüche (Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in der Bilanz, leere Offenlegungsfelder im selben Dokument) sind keine Interpretationsfrage. Entweder die Positionen existieren oder sie existieren nicht. Dass zwölf von vierzehn Fällen mit keinem Wort erwähnt worden sind, ist für sich genommen schon eine aussagekräftige Nicht-Antwort.
Sicherheits-Struktur: Kein Grundpfandrecht auf das Kernvermögen?
Laut dem Artikel zeige der LFDF-Prospekt (als auch der Baltic Terra Capital-Prospekt), dass das Landportfolio ausdrücklich aus der Investorensicherheit ausgeschlossen werde. Im Insolvenzfall würden Anleger bezüglich des Landes nur als ungesicherte Gläubiger behandelt werden.
Das primäre Vermögen eines Forstfonds, nämlich die Waldflächen selbst, werden demnach nicht als dingliche Sicherheit für Investoren verpfändet.
Argumentation Debitum / LFDF
Debitum stellt klar, dass das Land sehr wohl ein Teil der Sicherheits-Struktur sei, die Ausgestaltung jedoch nur anders gehandhabt werde: Investoren halten demnach ein erstrangiges Handelspfand auf alle Vermögenswerte des LFDF als Gesamtheit sowie ein Pfand auf die LFDF-Anteile.
Darüber hinaus enthalten die Prospekte Negativpfandklauseln (Abschnitte 11.16.2 und 11.16.3), die LFDF untersagen, Vermögenswerte ohne Zustimmung an Dritte zu verpfänden oder zu veräußern.
Einzelhypotheken auf jede Parzelle wären operativ nicht praktikabel und würden das normale Geschäft (Holzeinschlag und Umstrukturierungen des Portfolios) erheblich erschweren.
Bewertung und Einschätzung
In diesem Bereich hat Debitum überzeugend argumentiert und auch einen inhaltlichen Fehler des Original-Artikels aufgedeckt, da die Negativklausel die Investoren vor einer freiwilligen Neuverpfändung durch den LFDF schützt.
Der entscheidende Unterschied bleibt aber bestehen: Ein Handelspfand auf die Gesamtheit der Unternehmensaktiva ist im Insolvenzfall schwächer als ein dingliches Pfandrecht auf konkrete Liegenschaften. Der Prospekt selbst hält fest, dass Investoren im Insolvenzfall hinsichtlich des Landportfolios als ungesicherte Gläubiger gelten.
Hinzu kommt: Ende 2024 wies der LFDF 5,16 Mio. Euro an Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Familienunternehmen aus. Im Insolvenzfall teilen sich Investoren somit den ungesicherten Pool mit denselben Unternehmen, die zuvor die Aufschläge kassiert haben.
PEP-Status: Eine Lücke im Prospekt
Der PEP-Status (Politisch Exponierte Person) signalisiert, dass eine Person aufgrund ihrer öffentlichen Funktion einem erhöhten Risiko für Interessenkonflikte oder Missbrauch ausgesetzt sein könnte und daher verstärkter Sorgfaltspflichten bedarf.
Für Debitum ist das insofern relevant, als dass Janis Upenieks, LFDFs wirtschaftlicher Eigentümer und aktuell Parlamentarischer Staatssekretär im lettischen Finanzministerium, diesen PEP-Status seit 2011 besitzt.
Der LFDF-Prospekt, wo die Risiken aus den Interessen des wirtschaftlichen Eigentümers aufgelistet werden (“Beneficiaries Interest Risk”), behandelt jedoch an keiner Stelle, dass Janis Upenieks eine hochrangige Regierungsposition bekleidet.
Argumentation Debitum / LFDF
Debitum argumentiert, dass der PEP-Status an sich kein Fehlverhalten bedeute und auch keinen Interessenkonflikt begründe. Es sei ein Bestandteil interner AML-Verfahren und werde regulatorisch nicht im Prospekt offengelegt, sofern kein spezifisches materielles Risiko vorliege.
Bewertung und Einschätzung
Debitum hat recht, dass der PEP-Status für sich genommen kein Fehlverhalten darstellt und auch nicht zwingend im Prospekt genannt werden muss. Allerdings gibt es im Prospekt einen expliziten Abschnitt zum Thema „Risiken aus den Interessen des wirtschaftlichen Eigentümers“.
Dass Debitum hierbei nicht erwähnt, dass der LFDF-Eigentümer als amtierender Staatssekretär im Finanzministerium tätig ist, erscheint inhaltlich zumindest lückenhaft. Eine Offenlegung wäre im Kontext des entsprechenden Prospektabschnitts daher durchaus angemessen gewesen.
Fazit: Lohnt sich ein LFDF-Investment?
Die jüngste Berichterstattung zum Latvian Forest Development Fund hat viele berechtigte Fragen zum Geschäftsmodell und den Verbindungen zwischen Plattform und Kreditgeber aufgeworfen.
Welche Schlussfolgerungen lassen sich daraus ableiten und inwiefern besitzt die Thematik auch einen Einfluss auf mein persönliches LFDF-Investment?
Nach mehreren Stellungnahmen seitens Debitum – sowohl öffentlich als auch in der privaten Kommunikation – konnten die aus meiner Sicht drei zentralen Vorwürfe (systematische Preisaufschläge durch verbundene Unternehmen,fehlende Transparenz beim Inventar und unvollständige Offenlegungen in Jahresberichten) inhaltlich nicht widerlegt werden.
Auf die Frage, ob investierte Anlegergelder via Debitum zu einem erheblichen Teil aus dem für Investoren zugänglichen Sicherheitsring herausgeflossen sind, gibt es keine substanzielle Antwort.
Womöglich lässt sich durch die Holzwerte ein erheblicher Teil der Preisdifferenzen erklären. Ohne Einsicht in die tatsächlichen Kaufverträge für die Holzkomponente, sowie eine vollständige Inventaraufschlüsselung, lässt sich der Sachverhalt nicht abschließend beurteilen.
Eine endgültige Bewertung kann in der Sache daher nicht vorgenommen werden.
Aus meiner Sicht besitzen die Vorwürfe in großen Teilen ihre Berechtigung, da deren Inhalte nicht durch die Antworten seitens Debitum entkräftet werden konnten.
Bedeutet das im Umkehrschluss, dass Debitum in der Sache auch “schuldig” ist? Nein. Auch das trifft aus meiner Sicht nicht zu, da berechtigte Vorwürfe und nachgewiesenes Fehlverhalten zwei verschiedene Ebenen sind. Letzteres würde eine vollständige Aufklärung des Sachverhalts erfordern, die bislang nicht möglich war.
Gleichwohl verschiebt sich durch diesen Diskurs aber die Risikobewertung eines LFDF-Investments zum negativen.
Für mich persönlich wird einmal mehr deutlich, dass die Bewertung komplexer Geschäftsmodelle, undurchsichtiger Querverbindungen und detaillierte Branchenkenntnisse meine persönliche Kompetenz übersteigen. Ähnlich wie schon bei den immobilienbesicherten Crowdfunding-Plattformen (Estateguru, Profitus, Crowdpear, Fintown) muss ich mir auch in diesem Fall eingestehen, dass meine Qualifikation dafür nicht in ausreichendem Maße vorhanden ist.
Deshalb habe ich mich dazu entschieden, aufgrund der aktuellen Informationslage, mein LFDF-Investment auf Debitum vorerst auslaufen zu lassen.
Neue Informationen und Entwicklungen bezüglich LFDF werden unter anderem in meinen Community-Kanälen auf Telegram und via WhatsApp geteilt.
Hi, ich bin Denny! Auf diesem Blog, den ich im Januar 2019 gestartet habe, helfe ich Investoren dabei kluge und gut informierte Investitionsentscheidungen im Bereich der Geldanlage P2P Kredite zu treffen. Dafür beschäftige ich mich ausführlich mit den tagesaktuellen Geschäftsentwicklungen und dem übergeordneten Rendite- und Risikoprofil der einzelnen P2P Plattformen.
Mein Bestseller „Geldanlage P2P Kredite“ gilt in Fachkreisen als das beste deutschsprachige Finanzbuch zum gleichnamigen Thema.
Sehr gute Zusammenfassung mit einem schlüssigen Fazit. Danke Denny
Hi Tom,
Danke für Dein Feedback!
VG, Denny