Estateguru Avis : Qualité de Portefeuille Catastrophique !

Estateguru est l’une des plus grandes plateformes de financement participatif pour des prêts garantis par des propriétés en Europe. La plateforme, régulée au niveau de l’UE, a atteint ce statut en offrant une qualité de portefeuille élevée depuis sa création en 2013. Cela a permis aux investisseurs d’obtenir un rendement d’environ 10 % pendant de nombreuses années.

Le point de rupture a eu lieu en 2021 et 2022, lorsque Estateguru a adopté une stratégie d’expansion agressive. Cela a conduit à des défauts massifs de prêts dans les années suivantes, ce qui a particulièrement affecté le marché allemand. En raison de faibles progrès de récupération et de l’introduction de nouvelles structures tarifaires, la plateforme est en déclin depuis.

Dans cette revue d’Estateguru, les investisseurs auront un aperçu détaillé de la plateforme et des raisons pour lesquelles elle n’est actuellement pas une alternative sérieuse à envisager.

Gardez à l’esprit que toutes les informations couvertes dans cette revue d’Estateguru sont basées sur mes propres recherches et expériences personnelles avec la plateforme depuis 2018. Veuillez vous assurer de faire vos propres recherches avant d’investir sur Estateguru ou toute autre plateforme.

Vous trouverez d’autres avis sur des entreprises sur ma page de critiques de plateformes P2P.

Résumé

Avant de commencer, voici un résumé rapide avec les informations les plus importantes concernant Estateguru.

• Estateguru est une plateforme de financement participatif régulée en Estonie et au niveau de l’UE, où les investisseurs peuvent investir dans des prêts garantis par des propriétés et obtenir un rendement pouvant atteindre 12 %.
• Avec un historique depuis 2013, Estateguru est l’une des plateformes les plus établies dans l’environnement P2P. La vision d’Estateguru est de devenir le leader du marché des prêts à court terme et garantis par des propriétés en Europe.
• En raison d’une expansion agressive sur de nouveaux marchés, notamment en Allemagne, la performance du portefeuille de prêts s’est considérablement détériorée, entraînant de nombreux défauts.
• La politique tarifaire de la plateforme montre un manque de respect pour les investisseurs particuliers et met en lumière la situation économique difficile de l’entreprise.

À Propos d’Estateguru

Estateguru est une plateforme P2P estonienne lancée en octobre 2013, où les investisseurs peuvent investir dans des prêts immobiliers et de développement en Europe, avec un montant minimum de 50 EUR. Le taux d’intérêt est souvent d’environ 10 %.

La plateforme de financement participatif, régulée au niveau de l’UE depuis mai 2023, a adopté une stratégie de croissance durable et conservatrice jusqu’à la pandémie de coronavirus, faisant d’Estateguru un investissement solide en période de volatilité.

La trajectoire de croissance agressive à partir de 2021, en particulier avec l’expansion en Allemagne, a entraîné une forte détérioration de la performance du portefeuille de prêts. À son apogée, plus de 135 millions d’euros de prêts étaient en recouvrement de créances, ce qui a parfois concerné plus de 60% du portefeuille de prêts géré.

L’Histoire d’Origine

Marek Pärtel est un homme d’affaires estonien possédant une vaste connaissance du secteur immobilier, tant en tant qu’investisseur qu’en tant que promoteur de projets.

Après avoir constaté de première main que le financement immobilier par les banques avançait très lentement et qu’il n’était parfois même pas approuvé malgré des garanties suffisantes, il a eu l’idée de créer un marché alternatif pour le financement immobilier.

Avec ses deux partenaires, Kaspar Kaljuvee (maintenant directeur des revenus) et Marko Arro (maintenant directeur financier), il a alors fondé la plateforme Estateguru.

Propriété et Gestion

Qui sont les principaux actionnaires et dirigeants d’Estateguru ? Voyons cela !

Propriété d’Estateguru

Qui possède Estateguru ? La plateforme P2P basée dans les pays baltes est exploitée par l’entreprise “Estateguru OÜ”. Cette société appartient à son tour à la société mère “Estateguru Holding OÜ”.

Si l’on examine le registre des entreprises estoniennes, on trouve un grand nombre d’actionnaires différents pour cette société.

Les principaux actionnaires comprennent :

• 17,52 % appartiennent à “Meb Trust OÜ”, qui est détenue à 100 % par l’Estonien Kristjan-Thor Vähi.
• 17,23 % appartiennent à “Euro Holding OÜ”, qui est détenue à 100 % par l’Estonien Marek Pärtel.
• 11,09 % appartiennent à “Sparkle Holding OÜ”, dont 62,52 % est détenue par l’Estonien Marek Pärtel.

Conformément aux normes IFRS, Marek Pärtel est le propriétaire bénéficiaire ultime d’Estateguru.

Gestion d’Estateguru

En septembre 2025, Daniil Aal a été nommé nouveau directeur général d’Estateguru. Il succède ainsi à Mihkel Stamm, qui avait auparavant assuré la direction opérationnelle de la plateforme P2P pendant deux ans et demi.

Une longue période de formation ou d’adaptation ne sera probablement pas nécessaire pour Daniil Aal, puisqu’il travaillait déjà chez Estateguru à divers postes depuis 10 ans, le plus récent étant celui de directeur des opérations (COO).

Un peu décevante fut sa première publication dans sa nouvelle fonction sur LinkedIn, où l’amélioration des processus de recouvrement et les progrès dans la récupération du portefeuille en défaut n’étaient pas inclus parmi ses quatre principaux axes de développement

Modèle Commercial et Finances

Tout au long du processus de diligence raisonnable, les investisseurs devraient également examiner le modèle économique d’une plateforme P2P ainsi que la situation financière globale. Comment l’entreprise gagne-t-elle de l’argent ? La plateforme fonctionne-t-elle de manière rentable ? Et quelle est la position financière de l’entreprise ? Dans les paragraphes suivants de cette revue d’Estateguru, vous pourrez approfondir ces questions.

Monétisation

Pour comprendre le modèle de revenus d’Estateguru, nous examinons de plus près son dernier rapport annuel disponible. Le rapport révèle qu’Estateguru a généré un chiffre d’affaires de 8,3 millions d’euros grâce à son modèle économique.

Ces dernières années, la majorité des revenus proviennent du courtage de prêts et des commissions facturées aux emprunteurs, qui varient généralement entre 2,5 % et 4 % du montant du prêt. Bien que cette source de revenus soit restée le plus grand contributeur en 2023, sa part en pourcentage a chuté à 34 %, contre 65 % l’année précédente. Cette diminution met en évidence la réduction de l’activité de financement, de nombreux investisseurs s’étant éloignés de la plateforme en raison de sa performance faible ces dernières années.

La mauvaise performance et les projets de prêts retardés ont conduit à une augmentation des autres sources de revenus, directement liées à ces défis. Il s’agit notamment des frais de prolongation, des pénalités, des frais de gestion de dettes et des frais de réalisation des créances.

Depuis 2020, Estateguru a également introduit des frais supplémentaires pour les investisseurs. Ceux-ci incluent des frais de transaction de 3 % pour la vente anticipée de projets sur le marché secondaire, des frais d’inactivité de 10 EUR par mois (facturés après 12 mois), des frais de gestion d’actifs allant jusqu’à 0,6 % par an et des frais de retrait de 3 EUR.

Rentabilité

Estateguru est-elle rentable ? Non, Estateguru ne l’est pas. Selon le dernier rapport annuel, l’entreprise a enregistré un résultat négatif de 2,33 millions d’euros. Cela signifie qu’Estateguru a été déficitaire pendant cinq années consécutives.

Inscription

Sur Estateguru, tant les personnes physiques que morales peuvent s’inscrire sur la plateforme. Les seules exigences sont un âge minimum de 18 ans et un compte bancaire européen. Les fonds sont transférés directement à Lemonway, la banque partenaire de la plateforme, qui garantit une séparation correcte des fonds.

Le processus d’inscription sur Estateguru est très simple et intuitif. Après avoir ouvert un compte via e-mail, il est nécessaire de remplir les questionnaires KYC (Know Your Customer) et AML (Anti-Money Laundering). Cela est suivi de la vérification de l’identité et de la déclaration de la résidence fiscale.

Investir sur LANDE

Comment fonctionne Estateguru et que doivent savoir et prendre en compte les investisseurs lorsqu’ils investissent sur la plateforme ? Dans les sections suivantes de ma revue d’Estateguru, vous trouverez toutes les informations nécessaires dont vous avez besoin.

Offre de Prêts

Sur Estateguru, les investisseurs peuvent investir dans trois types de prêts différents :

• Prêts de Développement : il s’agit de prêts utilisés pour financer soit le processus de planification d’un bien immobilier, soit le développement/construction du bien lui-même.
• Prêts Relais : également appelés financements temporaires, ces prêts souvent à court terme sont utilisés pour combler des goulets d’étranglement de liquidité temporaires. En règle générale, ces prêts sont souvent remboursés par un autre prêt après une courte période.
• Prêts Commerciaux : ces prêts sont utilisés pour soutenir les opérations quotidiennes d’une entreprise, ce qui peut inclure, mais sans s’y limiter, l’expansion de l’entreprise, l’achat d’équipements et de biens, ou le règlement d’obligations en cours.

Actuellement, Estateguru propose du financement de prêts dans huit pays différents. En plus des pays baltes, cela inclut la Finlande, l’Allemagne, l’Espagne, le Portugal et la Suède.

Coûts et Frais

De nombreux frais ont été ajoutés ces dernières années pour les investisseurs d’Estateguru. Voici un aperçu :

• 3 % de frais de transaction pour la vente sur le marché secondaire
• 3 EUR de frais de retrait
• 10 EUR de frais d’inactivité (par mois)
• 0,05 % de frais de gestion d’actifs

En particulier, l’introduction des frais de gestion d’actifs, en octobre 2023, a provoqué un mécontentement parmi de nombreux investisseurs. En conséquence, les investisseurs doivent renoncer à jusqu’à 0,6 % de rendements annuels sur un portefeuille bien performant. Compte tenu de la mauvaise performance du portefeuille de prêts, qui a déjà obligé les investisseurs à ajuster leurs attentes de rendements à la baisse, le moment choisi pour cette introduction ne pouvait guère être pire.

De plus, les frais de retrait augmenteront également à 3 EUR à partir du 1er juin 2024. Cela constitue un signe clair qu’Estateguru souhaite générer des revenus supplémentaires grâce à la sortie de nombreux investisseurs. Toutefois, il convient de se demander si les revenus supplémentaires sont proportionnels aux dommages réputationnels (voir Trustpilot) et si cela risque d’effrayer les derniers investisseurs indécis, qui souhaitaient initialement attendre la performance des récupérations.

La liste complète des prix peut être consultée sur cette page.

Rendements Attendus

Selon la plateforme, le rendement moyen obtenu sur Estateguru serait de 10,07 %.

Mon expérience personnelle d’investissement remonte à novembre 2018. Durant cette période, j’ai pu atteindre un rendement total de 5,08 %, l’absence de recouvrements indiquant toutefois que ce rendement va encore se détériorer. Afin de visualiser l’impact de l’augmentation des défauts, voici un aperçu de mon rendement annuel personnel sur Estateguru et de son évolution au fil des années.

Auto Invest

Les investisseurs ont trois manières différentes d’investir sur la plateforme :

• Sélection manuelle de prêts sur le marché primaire
• Sélection manuelle de prêts sur le marché secondaire
• Investissement automatisé sur le marché primaire

Avec la fonctionnalité Auto Invest d’Estateguru, les investisseurs ont la possibilité de définir des critères prédéfinis pour la sélection de leurs prêts, gérant ainsi l’investissement de manière passive. Les critères de configuration possibles incluent :

• Montant de l’Investissement : À partir de 50 EUR (mais avec des options de filtrage limitées)
• Taux d’Intérêt : 8 % à +11 %
• Durée du Prêt : Jusqu’à 60 mois
• Taux Prêt-Valeur : Jusqu’à 75 %
• Collatéralisation : Hypothèque de premier ou deuxième rang
• Pays de l’Emprunteur : Estonie, Lettonie, Lituanie, Finlande, Allemagne, Espagne, Portugal, Suède

Les options complètes de sélection d’Auto Invest ne peuvent être utilisées qu’avec un montant d’investissement minimum de 250 EUR par prêt. Pour ceux qui ont moins d’argent disponible sur Estateguru, il est recommandé de sélectionner d’abord les prêts manuellement afin d’obtenir une meilleure diversification.

Liquidité

La durée moyenne des prêts est d’environ 12 mois, ce qui est une durée moyenne pour ce segment de prêts. Ceux qui ont besoin de plus de liquidité peuvent utiliser le marché secondaire sur Estateguru (frais de transaction de 3 %) ou l’option de sortie instantanée (avec une remise de 35 %). Si cela ne vous offre pas suffisamment de liquidité, il est conseillé de chercher d’autres plateformes P2P.

Estateguru Forum

L’industrie du prêt P2P est un environnement en évolution rapide. Assurez-vous donc de rester informé de toutes les informations pertinentes en vous abonnant à mes canaux sur Telegram ou WhatsApp. De cette façon, vous recevrez toujours les dernières informations de l’industrie P2P, y compris les actualités des plateformes concernant Estateguru.

Impôts sur Estateguru

En général, les revenus d’intérêts générés par le financement de prêts sont considérés comme des revenus d’investissement et doivent être déclarés en tant que tels dans la déclaration fiscale. Contrairement à d’autres plateformes P2P, Estateguru ne retient pas d’impôts sur les revenus d’intérêts.

Via le tableau de bord, les investisseurs peuvent télécharger un extrait du rapport fiscal pour l’année en cours, où les revenus correspondants sont listés.

Risques d’Estateguru

Les investisseurs devraient examiner de très près le risque existant lorsqu’ils évaluent une plateforme P2P, et l’apprécier avant un éventuel investissement. À quoi faut-il prêter attention avec Estateguru ? Où se situent les risques et comment devraient-ils être évalués ?

Risque de la plateforme

Le lancement opérationnel de la plateforme, gérée par la société estonienne « Estateguru OÜ », a eu lieu en octobre 2013. La plateforme dispose donc d’un historique très long, ce qui peut généralement être évalué de manière positive.

En mai 2023, la plateforme a également obtenu une licence en tant que Prestataire Européen de Services de Financement Participatif (licence ECSP), permettant à Estateguru de proposer ses services dans toute l’Europe sous des conditions réglementaires uniformes. Grâce à cette licence, une séparation correcte des fonds des investisseurs doit être assurée, protégeant ainsi ces derniers contre tout usage abusif. À cet effet, Estateguru collabore avec le prestataire tiers Lemonway.

En raison de sa réglementation, Estateguru doit également respecter un niveau élevé de conformité et de transparence, ce qui augmente la sécurité de la plateforme de prêt P2P. Toutefois, les éventuels défauts de remboursement des prêts ne sont pas couverts.

Protection des Dépôts

Les investissements proposés via Estateguru ne sont pas couverts par les régimes européens de protection des dépôts (tels que la Directive sur la garantie des dépôts 2014/49/UE). Cela signifie que, contrairement aux dépôts bancaires traditionnels, les fonds investis sur Estateguru ne sont ni assurés ni garantis par un système national ou européen d’indemnisation.

Par conséquent, les investisseurs doivent être conscients que le capital investi est exposé au risque de perte, que les rendements ne sont pas garantis et qu’ils pourraient ne pas récupérer la totalité du montant initialement investi.

Défauts de la Portefeuille de Prêts

Depuis 2022, Estateguru rencontre de plus en plus de difficultés avec les défauts de remboursement des prêts. Les projets qui ne respectent plus le calendrier de remboursement concernent principalement les marchés d’Allemagne et de Finlande.

En août 2025, 133,6 millions d’euros étaient en recouvrement. Cela correspond à un taux de défaut de plus de 60 % par rapport au portefeuille de prêts géré par la plateforme.

Il semble que non seulement l’évaluation des risques chez Estateguru soit insuffisante, mais également la capacité à récupérer les investissements immobiliers par voie légale. Sur les 38 millions d’euros de recouvrements annoncés pour 2024, seuls 13 millions d’euros ont réellement pu être récupérés. Parallèlement, un montant équivalent de nouveaux défauts est survenu.

Estateguru Allemagne

En août 2025, plus de 78 millions d’euros de prêts sont en défaut uniquement en Allemagne. Un désastre absolu pour la plateforme, qui considérait l’Allemagne comme un marché à forte croissance. Comment en est-on arrivé là ?

En janvier 2023, la plateforme a annoncé sur son blog qu’elle enquêtait sur ses employés allemands pour de potentielles violations des règles internes.

À l’issue des enquêtes, Estateguru a choisi de ne pas communiquer de résultats détaillés. Le CEO a seulement déclaré que des irrégularités externes avaient été constatées et que le dossier faisait l’objet d’un suivi.

Il convient de se demander de manière critique si la question de la responsabilité est en train d’être déplacée. Aussi récemment qu’en septembre 2022, la plateforme avait communiqué que les décisions concernant le financement des prêts ne pouvaient pas être prises uniquement par l’équipe allemande.

Pour recouvrer les prêts en Allemagne, Estateguru collabore depuis 2023 avec l’entreprise Steinberger. Parallèlement, la plateforme a déployé sa propre équipe d’avocats et de gestionnaires de risques. Les coûts annuels pour cela s’élevaient apparemment à 1 million d’euros en 2023.

Dans le cadre de la stratégie de recouvrement, la plateforme a décidé de traiter chaque prêt en défaut individuellement plutôt que de vendre l’ensemble du portefeuille avec une décote importante de 40 % à 60 %. En raison des lourds obstacles bureaucratiques en Allemagne, une période de recouvrement de 3 à 5 ans est désormais attendue.

Lors d’une interview avec l’ancien CEO d’Estateguru, Mihkel Stamm, en juin 2024, il a estimé que les pertes résultant de la situation actuelle du marché se situeraient entre 10 % et 20 %. Dans un scénario optimiste, il serait toutefois encore possible pour les investisseurs d’éviter toute perte en capital.

Avantages et Inconvénients

Dans cette section, j’ai listé les plus grands avantages et inconvénients d’Estateguru.

Avantages

• Historique : Expérience sur le marché depuis 2013.
• Régulation : La plateforme a obtenu la licence européenne de crowdfunding en 2023.
• Fonds des Investisseurs : Séparation des fonds des investisseurs et de l’entreprise supervisée légalement.
• Auto Invest : Option automatisée pour investir votre argent.

Inconvénients

• Portefeuille de Prêts : À son apogée, Estateguru avait plus de 135 millions d’euros de prêts en défaut.
• Recouvrement : Performance limitée dans le recouvrement des prêts en défaut.
• Liquidité : Frais de 3 % sur le marché secondaire et remise de 35 % via EstateGuru Instant Exit.
• Violations de Politique : Enquêtes concernant des membres de l’équipe allemande.
• Communauté : Estateguru a reçu la note la plus basse parmi les 30 plateformes en 2025.
• Frais : Depuis 2020, une variété de frais a été introduite pour les investisseurs.
• Conflits d’Intérêts : Par le passé, les prêts impliquant des membres de la direction d’Estateguru n’ont pas été entièrement remboursés.

Alternatives à Estateguru

Les plateformes immobilières ont une bonne tradition en Estonie et dans les pays baltes en général. Parmi les alternatives à Estateguru, on peut envisager Crowdpear et Profitus en provenance de Lituanie. Ces deux plateformes de financement participatif, régulées par la Banque centrale lituanienne et titulaires d’une licence européenne de financement participatif (ECSP), proposent de nombreux projets immobiliers garantis par des hypothèques senior sur leurs sites.

Vous pouvez trouver d’autres alternatives à Estateguru sur ma page de comparaison des plateformes P2P.

Feedback de la Communauté

Il y a quelques années à peine, Estateguru faisait partie des plateformes de prêts P2P les plus populaires. En 2021 (4,12 points) et en 2022 (4,14 points), la plateforme a obtenu les deuxièmes meilleures évaluations dans le cadre du vote annuel de la communauté P2P.

Cependant, en raison d’une forte augmentation des défauts de paiement de prêts combinée à des récupérations modestes, Estateguru a été fortement pénalisée ces dernières années. Lors des votes communautaires de 2023 et 2024, Estateguru n’a atteint que la 21e place, et en 2025, elle a même été élue pire plateforme P2P. Son score a également diminué chaque année depuis 2022, ce qui met en évidence la mécontentement généralisé parmi de nombreux investisseurs.

Les 5 principales plateformes P2P en 2025 ont été Viainvest, Debitum, Mintos, Swaper et Income Marketplace.

Résumé de la Revue Estateguru 2025

Quel est le verdict final de mon analyse d’Estateguru ?

Pendant des années, Estateguru a été une option attrayante pour diversifier son portefeuille de prêts avec des projets immobiliers. La plateforme était bien établie, suivait une approche conservatrice de gestion des risques et offrait des rendements stables.

En raison de la stratégie d’expansion agressive de la plateforme depuis 2021, Estateguru pourrait avoir compromis son propre avenir. Par moments, les défauts ont atteint un niveau de plus de 135 millions d’euros, alors qu’il y avait à peine de progrès perceptibles dans le recouvrement. Compte tenu de ces conditions, couplées à une structure de frais peu favorable aux investisseurs, les rendements attendus sur la plateforme sont à peine compétitifs.

Tant qu’aucun progrès notable dans les recouvrements n’est observé, il est conseillé de suivre Estateguru depuis la touche pour le moment.

Si les investisseurs souhaitent néanmoins diversifier leur portefeuille avec des prêts garantis par l’immobilier, des plateformes comme Crowdpear ou Profitus méritent un examen plus approfondi. Les critiques des deux alternatives à Estateguru sont disponibles sur le blog.

Denny Neidhardt

denny@rethink-p2p.de | Webseite

Je suis Denny Neidhardt, le fondateur de *re:think P2P*, où j’aide les investisseurs particuliers à prendre des décisions plus intelligentes et fondées sur des recherches dans le domaine des prêts P2P. Depuis 2019, je publie des analyses approfondies, des évaluations de plateformes et des études de risque pour apporter plus de transparence à cet univers d’investissement. Mon objectif : remettre en question les promesses marketing, analyser les évolutions du secteur et fournir aux investisseurs des informations honnêtes et indépendantes.

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