Estateguru Avis : Plus De 130 Millions d’Euros En Jeu Pour Les Investisseurs !

Estateguru est l’une des plus grandes plateformes de financement participatif pour des prêts garantis par des propriétés en Europe. La plateforme, régulée au niveau de l’UE, a atteint ce statut en offrant une qualité de portefeuille élevée depuis sa création en 2013. Cela a permis aux investisseurs d’obtenir un rendement d’environ 10 % pendant de nombreuses années.

Le point de rupture a eu lieu en 2021 et 2022, lorsque Estateguru a adopté une stratégie d’expansion agressive. Cela a conduit à des défauts massifs de prêts dans les années suivantes, ce qui a particulièrement affecté le marché allemand. En raison de faibles progrès de récupération et de l’introduction de nouvelles structures tarifaires, la plateforme est en déclin depuis.

Dans cette revue d’Estateguru, les investisseurs auront un aperçu détaillé de la plateforme et des raisons pour lesquelles elle n’est actuellement pas une alternative sérieuse à envisager.

Gardez à l’esprit que toutes les informations couvertes dans cette revue d’Estateguru sont basées sur mes propres recherches et expériences personnelles avec la plateforme depuis 2018. Veuillez vous assurer de faire vos propres recherches avant d’investir sur Estateguru ou toute autre plateforme.

Vous trouverez d’autres avis sur des entreprises sur ma page de critiques de plateformes P2P.

Résumé

Avant de commencer, voici un résumé rapide avec les informations les plus importantes concernant Estateguru.

• Estateguru est une plateforme de financement participatif régulée en Estonie et au niveau de l’UE, où les investisseurs peuvent investir dans des prêts garantis par des propriétés et obtenir un rendement pouvant atteindre 12 %.
• La vision d’Estateguru est de devenir le leader du marché des prêts à court terme et garantis par des propriétés en Europe.
• Avec un historique depuis 2013, Estateguru est l’une des plateformes les plus établies dans l’environnement P2P.
• En raison d’une expansion agressive sur de nouveaux marchés, notamment en Allemagne, la performance du portefeuille de prêts s’est considérablement détériorée, entraînant de nombreux défauts.
• La politique tarifaire de la plateforme montre un manque de respect pour les investisseurs particuliers et met en lumière la situation économique difficile de l’entreprise.

À Propos d’Estateguru

Estateguru est une plateforme P2P estonienne lancée en octobre 2013, où les investisseurs peuvent investir dans des prêts immobiliers et de développement en Europe, avec un montant minimum de 50 EUR. Le taux d’intérêt est souvent d’environ 10 %.

La plateforme de financement participatif, régulée au niveau de l’UE depuis mai 2023, a adopté une stratégie de croissance durable et conservatrice jusqu’à la pandémie de coronavirus, faisant d’Estateguru un investissement solide en période de volatilité.

Cependant, la trajectoire de croissance agressive entamée à partir de 2021, notamment en Allemagne, a conduit à une détérioration massive de la performance du portefeuille de prêts. À son apogée, plus de 130 millions d’euros de prêts étaient en récupération, affectant plus de la moitié du portefeuille en cours.

La politique de tarification scandaleuse envers sa base d’investisseurs de détail illustre la difficulté de la situation financière d’Estateguru.

L’Histoire d’Origine

Marek Pärtel est un homme d’affaires estonien possédant une vaste connaissance du secteur immobilier, tant en tant qu’investisseur qu’en tant que promoteur de projets.

Après avoir constaté de première main que le financement immobilier par les banques avançait très lentement et qu’il n’était parfois même pas approuvé malgré des garanties suffisantes, il a eu l’idée de créer un marché alternatif pour le financement immobilier.

Avec ses deux partenaires, Kaspar Kaljuvee (maintenant directeur des revenus) et Marko Arro (maintenant directeur financier), il a alors fondé la plateforme Estateguru.

Propriété et Gestion

Qui sont les principaux actionnaires et dirigeants d’Estateguru ? Voyons cela !

Propriété d’Estateguru

Qui possède Estateguru ? La plateforme P2P basée dans les pays baltes est exploitée par l’entreprise “Estateguru OÜ”. Cette société appartient à son tour à la société mère “Estateguru Holding OÜ”.

Si l’on examine le registre des entreprises estoniennes, on trouve un grand nombre d’actionnaires différents pour cette société.

Les principaux actionnaires comprennent :

• 17,52 % appartiennent à “Meb Trust OÜ”, qui est détenue à 100 % par l’Estonien Kristjan-Thor Vähi.
• 17,23 % appartiennent à “Euro Holding OÜ”, qui est détenue à 100 % par l’Estonien Marek Pärtel.
• 11,09 % appartiennent à “Sparkle Holding OÜ”, dont 62,52 % est détenue par l’Estonien Marek Pärtel.

Conformément aux normes IFRS, Marek Pärtel est le propriétaire bénéficiaire ultime d’Estateguru.

Gestion d’Estateguru

Estateguru est dirigé par le PDG Mihkel Stamm. Il travaille pour Estateguru depuis janvier 2017, initialement en tant que COO. En janvier 2023, il a pris la direction générale de l’entreprise de Marek Pärtel, qui est devenu président.

Après avoir obtenu son master en psychologie, Mihkel Stamm a grimpé les échelons de sa carrière dans divers postes dans le secteur financier et bancaire.

Modèle Commercial et Finances

Tout au long du processus de diligence raisonnable, les investisseurs devraient également examiner le modèle économique d’une plateforme P2P ainsi que la situation financière globale. Comment l’entreprise gagne-t-elle de l’argent ? La plateforme fonctionne-t-elle de manière rentable ? Et quelle est la position financière de l’entreprise ? Dans les paragraphes suivants de cette revue d’Estateguru, vous pourrez approfondir ces questions.

Monétisation

Pour comprendre le modèle de revenus d’Estateguru, nous examinons de plus près son dernier rapport annuel disponible. Le rapport révèle qu’Estateguru a généré un chiffre d’affaires de 8,3 millions d’euros grâce à son modèle économique.

Ces dernières années, la majorité des revenus proviennent du courtage de prêts et des commissions facturées aux emprunteurs, qui varient généralement entre 2,5 % et 4 % du montant du prêt. Bien que cette source de revenus soit restée le plus grand contributeur en 2023, sa part en pourcentage a chuté à 34 %, contre 65 % l’année précédente. Cette diminution met en évidence la réduction de l’activité de financement, de nombreux investisseurs s’étant éloignés de la plateforme en raison de sa performance faible ces dernières années.

La mauvaise performance et les projets de prêts retardés ont conduit à une augmentation des autres sources de revenus, directement liées à ces défis. Il s’agit notamment des frais de prolongation, des pénalités, des frais de gestion de dettes et des frais de réalisation des créances.

Depuis 2020, Estateguru a également introduit des frais supplémentaires pour les investisseurs. Ceux-ci incluent des frais de transaction de 3 % pour la vente anticipée de projets sur le marché secondaire, des frais d’inactivité de 10 EUR par mois (facturés après 12 mois), des frais de gestion d’actifs allant jusqu’à 0,6 % par an et des frais de retrait de 3 EUR.

Rentabilité

Estateguru est-elle rentable ? Non, Estateguru ne l’est pas. Selon le dernier rapport annuel, l’entreprise a enregistré un résultat négatif de 2,33 millions d’euros. Cela signifie qu’Estateguru a été déficitaire pendant cinq années consécutives.

Inscription et Bonus

Sur Estateguru, tant les personnes physiques que morales peuvent s’inscrire sur la plateforme. Les seules exigences sont un âge minimum de 18 ans et un compte bancaire européen. Les fonds sont transférés directement à Lemonway, la banque partenaire de la plateforme, qui garantit une séparation correcte des fonds.

Le processus d’inscription sur Estateguru est très simple et intuitif. Après avoir ouvert un compte via e-mail, il est nécessaire de remplir les questionnaires KYC (Know Your Customer) et AML (Anti-Money Laundering). Cela est suivi de la vérification de l’identité et de la déclaration de la résidence fiscale.

Bonus Estateguru

Si vous êtes intéressé par l’inscription sur Estateguru, vous recevrez un bonus de cashback de 0,5 % si vous vous inscrivez via ce lien.

Investir sur LANDE

Comment fonctionne Estateguru et que doivent savoir et prendre en compte les investisseurs lorsqu’ils investissent sur la plateforme ? Dans les sections suivantes de ma revue d’Estateguru, vous trouverez toutes les informations nécessaires dont vous avez besoin.

Offre de Prêts

Sur Estateguru, les investisseurs peuvent investir dans trois types de prêts différents :

• Prêts de Développement : il s’agit de prêts utilisés pour financer soit le processus de planification d’un bien immobilier, soit le développement/construction du bien lui-même.
• Prêts Relais : également appelés financements temporaires, ces prêts souvent à court terme sont utilisés pour combler des goulets d’étranglement de liquidité temporaires. En règle générale, ces prêts sont souvent remboursés par un autre prêt après une courte période.
• Prêts Commerciaux : ces prêts sont utilisés pour soutenir les opérations quotidiennes d’une entreprise, ce qui peut inclure, mais sans s’y limiter, l’expansion de l’entreprise, l’achat d’équipements et de biens, ou le règlement d’obligations en cours.

Actuellement, Estateguru propose du financement de prêts dans huit pays différents. En plus des pays baltes, cela inclut la Finlande, l’Allemagne, l’Espagne, le Portugal et la Suède.

Coûts et Frais

De nombreux frais ont été ajoutés ces dernières années pour les investisseurs d’Estateguru. Voici un aperçu :

• 3 % de frais de transaction pour la vente sur le marché secondaire
• 3 EUR de frais de retrait
• 10 EUR de frais d’inactivité (par mois)
• 0,05 % de frais de gestion d’actifs

En particulier, l’introduction des frais de gestion d’actifs, en octobre 2023, a provoqué un mécontentement parmi de nombreux investisseurs. En conséquence, les investisseurs doivent renoncer à jusqu’à 0,6 % de rendements annuels sur un portefeuille bien performant. Compte tenu de la mauvaise performance du portefeuille de prêts, qui a déjà obligé les investisseurs à ajuster leurs attentes de rendements à la baisse, le moment choisi pour cette introduction ne pouvait guère être pire.

De plus, les frais de retrait augmenteront également à 3 EUR à partir du 1er juin 2024. Cela constitue un signe clair qu’Estateguru souhaite générer des revenus supplémentaires grâce à la sortie de nombreux investisseurs. Toutefois, il convient de se demander si les revenus supplémentaires sont proportionnels aux dommages réputationnels (voir Trustpilot) et si cela risque d’effrayer les derniers investisseurs indécis, qui souhaitaient initialement attendre la performance des récupérations.

La liste complète des prix peut être consultée sur cette page.

Rendements Attendus

Le rendement historique sur Estateguru est de 10,9 %. Cependant, mon rendement personnel après plus de 5 ans n’est que de 6,9 %, ce qui est inférieur à ce que la plateforme annonce. Les défauts de paiement sur Estateguru, qui ont fortement augmenté en 2023, ont eu un impact particulièrement négatif.

Voici un aperçu de mes rendements personnels obtenus sur Estateguru au cours des dernières années.

Auto Invest

Les investisseurs ont trois manières différentes d’investir sur la plateforme :

• Sélection manuelle de prêts sur le marché primaire
• Sélection manuelle de prêts sur le marché secondaire
• Investissement automatisé sur le marché primaire

Avec la fonctionnalité Auto Invest d’Estateguru, les investisseurs ont la possibilité de définir des critères prédéfinis pour la sélection de leurs prêts, gérant ainsi l’investissement de manière passive. Les critères de configuration possibles incluent :

• Montant de l’Investissement : À partir de 50 EUR (mais avec des options de filtrage limitées)
• Taux d’Intérêt : 8 % à +11 %
• Durée du Prêt : Jusqu’à 60 mois
• Taux Prêt-Valeur : Jusqu’à 75 %
• Collatéralisation : Hypothèque de premier ou deuxième rang
• Pays de l’Emprunteur : Estonie, Lettonie, Lituanie, Finlande, Allemagne, Espagne, Portugal, Suède

Les options complètes de sélection d’Auto Invest ne peuvent être utilisées qu’avec un montant d’investissement minimum de 250 EUR par prêt. Pour ceux qui ont moins d’argent disponible sur Estateguru, il est recommandé de sélectionner d’abord les prêts manuellement afin d’obtenir une meilleure diversification.

Liquidité

La durée moyenne des prêts est d’environ 12 mois, ce qui est une durée moyenne pour ce segment de prêts. Ceux qui ont besoin de plus de liquidité peuvent utiliser le marché secondaire sur Estateguru (frais de transaction de 3 %) ou l’option de sortie instantanée (avec une remise de 35 %). Si cela ne vous offre pas suffisamment de liquidité, il est conseillé de chercher d’autres plateformes P2P.

Estateguru Forum

L’industrie du prêt P2P est un environnement en évolution rapide. Assurez-vous donc de rester informé de toutes les informations pertinentes en vous abonnant à mes canaux sur Telegram ou WhatsApp. De cette façon, vous recevrez toujours les dernières informations de l’industrie P2P, y compris les actualités des plateformes concernant Estateguru.

Impôts sur Estateguru

En général, les revenus d’intérêts générés par le financement de prêts sont considérés comme des revenus d’investissement et doivent être déclarés en tant que tels dans la déclaration fiscale. Contrairement à d’autres plateformes P2P, Estateguru ne retient pas d’impôts sur les revenus d’intérêts.

Via le tableau de bord, les investisseurs peuvent télécharger un extrait du rapport fiscal pour l’année en cours, où les revenus correspondants sont listés.

Risques d’Estateguru

Les investisseurs doivent examiner très attentivement les facteurs de risque potentiels lorsqu’ils évaluent une plateforme P2P afin de les peser avant de prendre une décision d’investissement. Voici ce que les investisseurs doivent savoir sur les risques potentiels d’Estateguru.

Pandémie de Covid-19

Estateguru est l’une des meilleures plateformes à sortir indemne de la pandémie de Corona. L’entreprise a réagi rapidement aux événements, a mis en place des mesures, les a immédiatement appliquées et a également informé les investisseurs des nouveaux développements.

La plateforme a répondu aux préoccupations majeures des investisseurs par des articles de blog, des webinaires ou des sessions de questions-réponses. Les déclarations ont été clairement formulées et les risques potentiels ont été abordés de manière transparente au lieu de les minimiser.

“We have not suffered a capital loss since 2014 and the average return on loans collected is 10.4%. We expect partial capital losses in some loan cases this year due to the economic situation, but if the portfolio is properly diversified, this would not significantly affect the overall performance of investment returns.”

Les mesures mises en place pendant la pandémie de Corona comprenaient :

• Réduction des Coûts de 30 % : en particulier les dépenses informatiques et les coûts d’investissement pour l’expansion.
• Ajustement des Termes et Conditions : prolongation des durées de prêt et ajustement des modalités de remboursement.
• Diligence Raisonnable : ajustement de l’évaluation des risques pour les nouveaux projets. Mise en avant des propriétés résidentielles dans les zones urbaines et les régions en croissance, avec des emprunteurs financièrement solides et des garanties liquides.
• Observation : approche prudente avant d’offrir de nouveaux prêts sur la plateforme.

En conséquence, Estateguru a pu augmenter son portefeuille en cours de 93,3 millions d’euros (avril 2020) à 113,8 millions d’euros (décembre 2020) en seulement six mois. Pour mettre cela en perspective, à la fin de l’année 2021, le portefeuille sous gestion était déjà de 208,8 millions d’euros.

Guerre en Ukraine

À première vue, la guerre en Ukraine n’a pas eu d’impact direct sur Estateguru. Les développements dans les différents pays emprunteurs, qui n’incluent ni l’Ukraine ni la Russie, sont restés largement stables. De plus, il n’y a pas eu de restrictions opérationnelles pour la plateforme basée en Estonie.

“Our team executes regular stress tests and according to our current estimates the real estate markets in all of the countries in which we operate would need to go down an average of at least 45% before our investors’ portfolios are affected.”

Augmentation des Défauts de Paiement depuis 2023

La plateforme a de plus en plus de difficultés avec les défauts de paiement depuis la fin de 2022. Ces problèmes concernent en particulier les marchés en Allemagne et en Finlande.

En juin 2024, 132 millions d’euros de fonds sont en cours de recouvrement, ce qui correspond à un taux de défaut de 52 % du portefeuille en cours. Rien qu’en Allemagne, plus de 77 millions d’euros sont en recouvrement. Une véritable catastrophe pour la plateforme, qui considérait l’Allemagne comme un marché clé pour sa croissance future.

Estateguru a déployé de nombreuses ressources pour récupérer les prêts en Allemagne. Par exemple, l’entreprise travaille avec “Steinberger” en Allemagne depuis 2023 pour récupérer les prêts défaillants. En parallèle, la société a également mis en place une équipe interne d’avocats et de gestionnaires de risques. Les coûts annuels pour cette démarche se sont élevés à 1 million d’euros en 2023.

En termes d’approche stratégique, il a été décidé de traiter chaque prêt défaillant de manière individuelle, plutôt que de vendre l’ensemble du portefeuille à un prix plus réduit de 40 % à 60 %. Cependant, étant donné les obstacles bureaucratiques élevés en Allemagne, une période de récupération de 3 à 5 ans est désormais prévue.

En se basant sur la situation actuelle du marché, le PDG Mihkel Stamm estime les pertes entre 10 % et 20 %. Dans un scénario optimiste, il est cependant encore possible que les investisseurs ne subissent pas de pertes en capital.

We should also note that we are currently investigating possible violations of our internal regulations by some of our German employees in 2020 and 2021.

Les enquêtes annoncées en janvier 2023 concernant les violations internes par des employés sont maintenant censées être terminées. Bien que l’entreprise ne veuille pas communiquer de résultats plus précis, le PDG a annoncé que des incohérences externes avaient été trouvées et que l’affaire était en cours d’investigation.

Avantages et Inconvénients

Dans cette section, j’ai listé les plus grands avantages et inconvénients d’Estateguru.

Avantages

• Historique : Avec une expérience sur le marché depuis 2013, Estateguru est l’une des plateformes P2P les plus établies.
• Régulation : La plateforme a obtenu une licence européenne de financement participatif en 2023.
• Estonie : La plateforme présente une performance de portefeuille décente sur son marché d’origine.

Inconvénients

• Performance : Au plus fort de 2024, plus de 132 millions d’euros de prêts étaient en recouvrement.
• Liquidité : Frais de vente de 3 % via le marché secondaire et réduction de 35 % via Estateguru Instant Exit.
• Violation de Politique : Estateguru enquête sur des violations commises par des membres de l’équipe allemande en 2020/2021.
• Communauté : Estateguru s’est classée seulement 21e sur 30 plateformes P2P en 2023 et 2024.
• Coûts et Frais : Une variété de frais ont été introduits pour les investisseurs de détail depuis 2020.
• Conflits d’Intérêts : Les prêts impliquant la direction d’Estateguru n’ont pas été remboursés en totalité.

Alternatives à Estateguru

Les plateformes immobilières ont une bonne tradition en Estonie et dans les pays baltes en général. Parmi les alternatives à Estateguru, on peut envisager Crowdpear et Profitus en provenance de Lituanie. Ces deux plateformes de financement participatif, régulées par la Banque centrale lituanienne et titulaires d’une licence européenne de financement participatif (ECSP), proposent de nombreux projets immobiliers garantis par des hypothèques senior sur leurs sites.

Vous pouvez trouver d’autres alternatives à Estateguru sur ma page de comparaison des plateformes P2P.

Feedback de la Communauté

Pendant longtemps, Estateguru a été l’une des plateformes P2P les plus populaires auprès des investisseurs privés. En 2021 (4,12 points) et 2022 (4,14), Estateguru a obtenu la deuxième meilleure note lors de mon vote communautaire annuel.

Cependant, en raison de l’augmentation des défauts de paiement et des récupérations assez modestes, Estateguru a été sévèrement pénalisé ces dernières années. Lors du vote communautaire de 2023, la plateforme n’a obtenu que 2,63 points (21e place ; 130 évaluations), et en 2024, seulement 2,23 points (21e place ; 197 évaluations).

Résumé de la Revue Estateguru 2025

Verdict final de ma critique d’Estateguru :

Pendant des années, Estateguru a été une option attrayante pour diversifier son portefeuille de prêts avec des projets immobiliers. La plateforme était bien établie, adoptait une approche conservatrice de gestion des risques et offrait des rendements stables.

Cependant, Estateguru semble avoir compromis son avenir avec ses plans d’expansion trop agressifs dans le passé. Les défauts de paiement sur la plateforme ont atteint plus de 132 millions d’euros en 2024, sans aucun progrès notable dans les récupérations. Compte tenu de ces conditions, associées à une structure tarifaire peu favorable aux investisseurs, les rendements attendus sur la plateforme ne sont même pas proches d’être compétitifs.

Tant qu’aucun progrès notable ne sera observé dans les récupérations, il est conseillé de garder Estateguru à distance pour l’instant.

Si vous souhaitez toujours diversifier votre portefeuille avec des prêts garantis par des biens immobiliers, vous devriez vous tourner vers des plateformes telles que Crowdpear ou Profitus. Les critiques de ces alternatives à Estateguru sont disponibles sur mon blog.