Estateguru est une plateforme P2P estonienne lancée en octobre 2013, où les investisseurs peuvent investir dans des prêts immobiliers et de développement en Europe, avec un montant minimum de 50 EUR. Le taux d’intérêt est souvent d’environ 10 %. La plateforme de financement participatif, régulée au niveau de l’UE depuis mai 2023, a adopté une stratégie de croissance durable et conservatrice jusqu’à la pandémie de coronavirus, faisant d’Estateguru un investissement solide en période de volatilité. La trajectoire de croissance agressive à partir de 2021, en particulier avec l’expansion en Allemagne, a entraîné une forte détérioration de la performance du portefeuille de prêts. À son apogée, plus de 135 millions d’euros de prêts étaient en recouvrement de créances, ce qui a parfois concerné plus de 60% du portefeuille de prêts géré. Toutes les données et informations clés sur Estateguru résumées de façon compacte. Marek Pärtel est un homme d’affaires estonien possédant une vaste connaissance du secteur immobilier, tant en tant qu’investisseur qu’en tant que promoteur de projets. Après avoir constaté de première main que le financement immobilier par les banques avançait très lentement et qu’il n’était parfois même pas approuvé malgré des garanties suffisantes, il a eu l’idée de créer un marché alternatif pour le financement immobilier. Avec ses deux partenaires, Kaspar Kaljuvee (maintenant directeur des revenus) et Marko Arro (maintenant directeur financier), il a alors fondé la plateforme Estateguru. Estateguru est une plateforme P2P estonienne spécialisée dans le financement de prêts garantis par des biens immobiliers à travers l’Europe. L’entreprise intermédie principalement des prêts à court et moyen terme destinés à des promoteurs immobiliers et à des petites et moyennes entreprises, qui apportent en garantie une hypothèque de premier rang sur un bien immobilier. Les investisseurs peuvent participer à ces projets avec de petits montants et reçoivent en contrepartie les paiements d’intérêts effectués par les emprunteurs. Une part croissante des revenus est désormais directement liée à la mauvaise performance du portefeuille de prêts. En raison des nombreux projets de crédit retardés ou en défaut, les revenus issus des frais de prorogation, des pénalités, ainsi que de la gestion et du recouvrement de créances ont fortement augmenté. Depuis 2020, Estateguru se monétise de plus en plus auprès de sa base d’investisseurs. Cela comprend des frais de transaction de 1 % pour la vente de projets sur le marché secondaire, des frais d’inactivité de 10 euros par mois (facturés après 12 mois d’inactivité), des frais de gestion d’actifs pouvant atteindre 0,96 % par an, ainsi que des frais de retrait de 3 euros. Il y a eu trois rencontres en personne avec l’équipe d’Estateguru à Tallinn : en octobre 2018, en septembre 2022 et plus récemment en mai 2024. La conversation la plus récente a eu lieu avec le CEO de l’époque, Mihkel Stamm, et a été particulièrement instructive. La discussion a porté sur le processus de recouvrement du portefeuille de prêts allemand, le développement de la plateforme suite à son expansion agressive et les chiffres financiers de 2023. Particulièrement révélateurs étaient les détails concernant le marché allemand, notamment les procédures de recouvrement en cours, les pertes en capital attendues et les enquêtes internes sur d’anciens employés. Qui sont les principaux actionnaires et dirigeants d’Estateguru ? Voyons cela ! Qui possède Estateguru ? La plateforme P2P basée dans les pays baltes est exploitée par l’entreprise “Estateguru OÜ”. Cette société appartient à son tour à la société mère “Estateguru Holding OÜ”. Si l’on examine le registre des entreprises estoniennes, on trouve un grand nombre d’actionnaires différents pour cette société. Les principaux actionnaires comprennent : Conformément aux normes IFRS, Marek Pärtel est le propriétaire bénéficiaire ultime d’Estateguru. Une longue période de formation ou d’adaptation ne sera probablement pas nécessaire pour Daniil Aal, puisqu’il travaillait déjà chez Estateguru à divers postes depuis 10 ans, le plus récent étant celui de directeur des opérations (COO). Un peu décevante fut sa première publication dans sa nouvelle fonction sur LinkedIn, où l’amélioration des processus de recouvrement et les progrès dans la récupération du portefeuille en défaut n’étaient pas inclus parmi ses quatre principaux axes de développement Sur Estateguru, tant les personnes physiques que morales peuvent s’inscrire sur la plateforme. Les seules exigences sont un âge minimum de 18 ans et un compte bancaire européen. Les fonds sont transférés directement à Lemonway, la banque partenaire de la plateforme, qui garantit une séparation correcte des fonds. Le processus d’inscription sur Estateguru est très simple et intuitif. Après avoir ouvert un compte via e-mail, il est nécessaire de remplir les questionnaires KYC (Know Your Customer) et AML (Anti-Money Laundering). Cela est suivi de la vérification de l’identité et de la déclaration de la résidence fiscale. L’industrie du prêt P2P est un environnement en évolution rapide. Assurez-vous donc de rester informé de toutes les informations pertinentes en vous abonnant à mes canaux sur Telegram ou WhatsApp. De cette façon, vous recevrez toujours les dernières informations de l’industrie P2P, y compris les actualités des plateformes concernant Estateguru. Comment fonctionne Estateguru et que doivent savoir et prendre en compte les investisseurs lorsqu’ils investissent sur la plateforme ? Dans les sections suivantes de ma revue d’Estateguru, vous trouverez toutes les informations nécessaires dont vous avez besoin. Sur Estateguru, les investisseurs peuvent investir dans trois types de prêts différents : Actuellement, Estateguru propose du financement de prêts dans huit pays différents. En plus des pays baltes, cela inclut la Finlande, l’Allemagne, l’Espagne, le Portugal et la Suède. Les principales sources de financement du portefeuille de prêts proviennent d’investisseurs particuliers, de personnes fortunées et de family offices. La proportion de financement provenant des investisseurs institutionnels, qui a augmenté régulièrement ces dernières années et a parfois représenté jusqu’à 30 % du portefeuille total, est maintenant tombée à 5 %. En juin 2025, Estateguru a lancé “EG Grow”. Ce nouveau produit est une option d’investissement automatisée dans laquelle la plateforme P2P sélectionne les prêts adossés à des biens immobiliers pour le compte de l’investisseur. La similitude évidente avec l’alternative estonienne Bondora Go & Grow se reflète non seulement dans le nom, mais aussi dans les caractéristiques principales d’EG Grow : simplicité, taux d’intérêt fixe et large diversification. Les investisseurs qui choisissent EG Grow se voient proposer un rendement net de 7 %, avec des intérêts versés mensuellement. Le capital, quant à lui, est remboursé selon la durée de chaque prêt. Une sortie anticipée – contrairement à Bondora Go & Grow – n’est donc pas possible. Le montant minimum d’investissement est de 100 euros. De nombreux frais ont été ajoutés ces dernières années pour les investisseurs d’Estateguru. Voici un aperçu : En particulier, l’introduction des frais de gestion d’actifs, en octobre 2023, a provoqué un mécontentement parmi de nombreux investisseurs. En conséquence, les investisseurs doivent renoncer à jusqu’à 0,6 % (actuellement 0,96 %) de rendements annuels sur un portefeuille bien performant. Compte tenu de la mauvaise performance du portefeuille de prêts, qui a déjà obligé les investisseurs à ajuster leurs attentes de rendements à la baisse, le moment choisi pour cette introduction ne pouvait guère être pire. De plus, les frais de retrait augmenteront également à 3 EUR à partir du 1er juin 2024. Cela constitue un signe clair qu’Estateguru souhaite générer des revenus supplémentaires grâce à la sortie de nombreux investisseurs. Toutefois, il convient de se demander si les revenus supplémentaires sont proportionnels aux dommages réputationnels (voir Trustpilot) et si cela risque d’effrayer les derniers investisseurs indécis, qui souhaitaient initialement attendre la performance des récupérations. La liste complète des prix peut être consultée sur cette page. Selon la plateforme, le rendement moyen obtenu sur Estateguru serait de 10,07 %. Mon expérience personnelle d’investissement remonte à novembre 2018. Durant cette période, j’ai pu atteindre un rendement total de 5,08 %, l’absence de recouvrements indiquant toutefois que ce rendement va encore se détériorer. Afin de visualiser l’impact de l’augmentation des défauts, voici un aperçu de mon rendement annuel personnel sur Estateguru et de son évolution au fil des années. Les investisseurs ont trois manières différentes d’investir sur la plateforme : Avec la fonctionnalité Auto Invest d’Estateguru, les investisseurs ont la possibilité de définir des critères prédéfinis pour la sélection de leurs prêts, gérant ainsi l’investissement de manière passive. Les critères de configuration possibles incluent : Les options complètes de sélection d’Auto Invest ne peuvent être utilisées qu’avec un montant d’investissement minimum de 250 EUR par prêt. Pour ceux qui ont moins d’argent disponible sur Estateguru, il est recommandé de sélectionner d’abord les prêts manuellement afin d’obtenir une meilleure diversification. La durée moyenne des prêts est d’environ 12 mois, ce qui est une durée moyenne pour ce segment de prêts. Ceux qui ont besoin de plus de liquidité peuvent utiliser le marché secondaire sur Estateguru (frais de transaction de 3 %) ou l’option de sortie instantanée (avec une remise de 35 %). Si cela ne vous offre pas suffisamment de liquidité, il est conseillé de chercher d’autres plateformes P2P. En général, les revenus d’intérêts générés par le financement de prêts sont considérés comme des revenus d’investissement et doivent être déclarés en tant que tels dans la déclaration fiscale. Contrairement à d’autres plateformes P2P, Estateguru ne retient pas d’impôts sur les revenus d’intérêts. Via le tableau de bord, les investisseurs peuvent télécharger un extrait du rapport fiscal pour l’année en cours, où les revenus correspondants sont listés. Les investisseurs devraient examiner de très près le risque existant lorsqu’ils évaluent une plateforme P2P, et l’apprécier avant un éventuel investissement. À quoi faut-il prêter attention avec Estateguru ? Où se situent les risques et comment devraient-ils être évalués ? La plateforme Estateguru, exploitée par la société estonienne “Estateguru OÜ”, a lancé ses opérations en octobre 2013. Sur son marché national, la plateforme est supervisée et contrôlée par l’autorité de surveillance financière estonienne (Finantsinspektsioon). Contrairement aux plateformes régulées sous MiFID II, les investisseurs n’ont pas droit à une compensation via un système d’indemnisation des investisseurs. Les défauts de paiement sur les prêts ou une éventuelle insolvabilité des emprunteurs ne sont pas non plus couverts par la réglementation. Le règlement ECSP interdit cependant aux plateformes de référencer des projets liés à des sociétés affiliées ou à des initiés. Grâce à son statut réglementaire, Estateguru est également tenue de respecter un niveau élevé de conformité et de transparence, notamment la publication de rapports financiers audités. La licence ECSP oblige Estateguru à maintenir une stricte séparation entre les fonds des investisseurs et les fonds opérationnels propres de la société. À cette fin, la plateforme travaille avec Lemonway. Cela signifie qu’en cas de cessation d’activité d’Estateguru, les investisseurs conservent l’accès à leurs fonds et les remboursements des prêts peuvent se poursuivre de manière ordonnée. Les investissements proposés via Estateguru ne sont pas couverts par un système national ou européen de garantie des dépôts. Les investisseurs doivent donc être conscients que le capital investi est soumis à un risque réel de perte, que les rendements ne sont pas garantis et qu’il peut ne pas être possible de récupérer la totalité du montant investi. La stabilité financière d’une plateforme P2P est un facteur de risque clé. Estateguru est-elle en mesure d’opérer de manière rentable ? Et quelles conclusions peut-on tirer du bilan ? Estateguru est-elle rentable ? Non, Estateguru ne l’est pas. Selon le dernier rapport annuel, l’entreprise a enregistré un résultat négatif de 2,33 millions d’euros. Cela signifie qu’Estateguru a été déficitaire pendant cinq années consécutives. Estateguru a tenté de réduire ses coûts par rapport à l’année précédente. Par exemple, l’entreprise a réduit ses dépenses de personnel de plus de 2 millions d’euros. Cependant, les dépenses sont restées trop élevées pour être compensées par la légère augmentation du chiffre d’affaires. Le bilan d’Estateguru s’est considérablement détérioré en raison des derniers chiffres financiers clés. Les actifs totaux ont encore diminué, et les capitaux propres négatifs ont atteint près de 2 millions d’euros. De plus, le ratio de liquidité est tombé en dessous de 1, ce qui indique que les passifs à court terme dépassent désormais les actifs à court terme L’entreprise a urgemment besoin du soutien de ses actionnaires ou d’une levée de fonds externe pour faire face à ses dettes et éviter le pire scénario d’une possible insolvabilité. Bien qu’Estateguru ait entamé un processus de consolidation économique en 2023, il reste incertain que cela suffise à résoudre la situation. En août 2025, 133,6 millions d’euros étaient en recouvrement. Cela correspond à un taux de défaut de plus de 60 % par rapport au portefeuille de prêts géré par la plateforme. Il semble que non seulement l’évaluation des risques chez Estateguru soit insuffisante, mais également la capacité à récupérer les investissements immobiliers par voie légale. Sur les 38 millions d’euros de recouvrements annoncés pour 2024, seuls 13 millions d’euros ont réellement pu être récupérés. Parallèlement, un montant équivalent de nouveaux défauts est survenu. En août 2025, plus de 78 millions d’euros de prêts sont en défaut uniquement en Allemagne. Un désastre absolu pour la plateforme, qui considérait l’Allemagne comme un marché à forte croissance. Comment en est-on arrivé là ? En janvier 2023, la plateforme a annoncé sur son blog qu’elle enquêtait sur ses employés allemands pour de potentielles violations des règles internes. À l’issue des enquêtes, Estateguru a choisi de ne pas communiquer de résultats détaillés. Le CEO a seulement déclaré que des irrégularités externes avaient été constatées et que le dossier faisait l’objet d’un suivi. Il convient de se demander de manière critique si la question de la responsabilité est en train d’être déplacée. Aussi récemment qu’en septembre 2022, la plateforme avait communiqué que les décisions concernant le financement des prêts ne pouvaient pas être prises uniquement par l’équipe allemande. Pour recouvrer les prêts en Allemagne, Estateguru collabore depuis 2023 avec l’entreprise Steinberger. Parallèlement, la plateforme a déployé sa propre équipe d’avocats et de gestionnaires de risques. Les coûts annuels pour cela s’élevaient apparemment à 1 million d’euros en 2023. Dans le cadre de la stratégie de recouvrement, la plateforme a décidé de traiter chaque prêt en défaut individuellement plutôt que de vendre l’ensemble du portefeuille avec une décote importante de 40 % à 60 %. En raison des lourds obstacles bureaucratiques en Allemagne, une période de recouvrement de 3 à 5 ans est désormais attendue. Lors d’une interview avec l’ancien CEO d’Estateguru, Mihkel Stamm, en juin 2024, il a estimé que les pertes résultant de la situation actuelle du marché se situeraient entre 10 % et 20 %. Dans un scénario optimiste, il serait toutefois encore possible pour les investisseurs d’éviter toute perte en capital. Dans cette section, j’ai listé les plus grands avantages et inconvénients d’Estateguru. Quel est le verdict final de mon analyse d’Estateguru ? Pendant des années, Estateguru a été une option attrayante pour diversifier son portefeuille de prêts avec des projets immobiliers. La plateforme était bien établie, suivait une approche conservatrice de gestion des risques et offrait des rendements stables. En raison de la stratégie d’expansion agressive de la plateforme depuis 2021, Estateguru pourrait avoir compromis son propre avenir. Par moments, les défauts ont atteint un niveau de plus de 135 millions d’euros, alors qu’il y avait à peine de progrès perceptibles dans le recouvrement. Compte tenu de ces conditions, couplées à une structure de frais peu favorable aux investisseurs, les rendements attendus sur la plateforme sont à peine compétitifs. Tant qu’aucun progrès notable dans les recouvrements n’est observé, il est conseillé de suivre Estateguru depuis la touche pour le moment. Si les investisseurs souhaitent néanmoins diversifier leur portefeuille avec des prêts garantis par l’immobilier, des plateformes comme Crowdpear ou Profitus méritent un examen plus approfondi. Les critiques des deux alternatives à Estateguru sont disponibles sur le blog. Vous investissez déjà sur Estateguru ? Ou vous recherchez des plateformes similaires ? Voici trois alternatives à Estateguru sur le marché P2P. Crowdpear : Un marketplace de financement participatif régulé basé en Lituanie. Axé sur les prêts immobiliers garantis par hypothèque dans la région baltique. Crowdpear a été créé par la même équipe que le marketplace P2P PeerBerry et se distingue par une forte performance du portefeuille de prêts et un niveau élevé de transparence. Plus d’informations dans mon avis Crowdpear. Profitus : Un marketplace P2P régulé basé en Lituanie. Axé sur les prêts aux entreprises garantis par hypothèque. Comme Estateguru, Profitus se concentre sur le segment des prêts garantis par des biens immobiliers, avec la différence d’un marché d’emprunteurs géographiquement plus ciblé et une performance notablement forte du portefeuille de prêts à ce jour. Plus d’informations dans mon avis Profitus. LANDE : Un marketplace de financement participatif régulé basé en Lettonie. Axé sur les prêts agricoles garantis. Comparé à Estateguru, LANDE offre une opportunité de diversification intéressante en dehors du crédit immobilier classique, avec une performance stable du portefeuille de prêts et des chiffres financiers solides. Plus d’informations dans mon avis LANDE. Vous pouvez trouver d’autres alternatives à Estateguru sur la page Comparaison Plateformes P2P. Estateguru est une plateforme P2P estonienne réglementée sous le règlement européen sur le crowdfunding (ECSP), où les investisseurs peuvent investir dans des prêts garantis par des biens immobiliers depuis 2013. Les taux d’intérêt se situent généralement entre 7% et 12% selon le projet et le produit. La plateforme indique un rendement moyen de 10,07%. Mon rendement total personnel depuis 2018 est de 5,08% et est susceptible de se détériorer davantage en raison des récupérations en attente. Le taux élevé de défauts rend très difficile le calcul d’attentes de rendement réalistes. Le problème principal est la qualité catastrophique du portefeuille. En août 2025, 133,6 millions d’euros étaient en phase de recouvrement, représentant plus de 60% du portefeuille géré. L’Allemagne seule compte plus de 78 millions d’euros de défauts. Les progrès en matière de recouvrement ont été très limités. Non. Estateguru n’est pas rentable depuis des années. Le dernier rapport financier a enregistré une perte de 2,33 millions d’euros. Les fonds propres négatifs ont atteint près de 2 millions d’euros et le ratio de liquidité est tombé en dessous du seuil critique de 1. Pas actuellement. En raison du taux élevé de défauts, des progrès limités en matière de recouvrement, d’une structure de frais défavorable aux investisseurs et de la situation financière difficile de l’entreprise, je recommande d’observer Estateguru depuis les coulisses pour l’instant. Pour des investissements garantis par des biens immobiliers, je recommande Crowdpear ou Profitus comme alternatives. Je suis Denny Neidhardt, le fondateur de *re:think P2P*, où j’aide les investisseurs particuliers à prendre des décisions plus intelligentes et fondées sur des recherches dans le domaine des prêts P2P. Depuis 2019, je publie des analyses approfondies, des évaluations de plateformes et des études de risque pour apporter plus de transparence à cet univers d’investissement. Mon objectif : remettre en question les promesses marketing, analyser les évolutions du secteur et fournir aux investisseurs des informations honnêtes et indépendantes.
Qu’est-ce que Estateguru ?
Fiche Estateguru
Fondée / Lancée :
Octobre 2013 / Décembre 2014
Nom Juridique :
EstateGuru OÜ (LINK)
Siège Social :
Tallinn, Estonie
Régulée :
Oui (Licence ECSP)
PDG :
Daniil Aal (Septembre 2025)
Actifs sous Gestion :
197 Millions d’Euros
Nombre d’Investisseurs :
159 000+
Rendement Attendu :
10,07 %
Type de Prêt Principal :
Immobilier
Garanties :
Hypothèque
L’Histoire d’Origine
Modèle Commercial
Un coup d’œil au dernier rapport annuel montre qu’Estateguru a récemment généré un chiffre d’affaires de 8,3 millions d’euros avec son modèle économique. La plus grande part provient des frais d’intermédiation et de commission facturés aux emprunteurs, qui se situent entre 2,5 % et 4 % du montant du prêt. Le fait que ce poste soit récemment passé de 65 % à seulement 34 % du chiffre d’affaires total reflète clairement le recul des nouveaux financements.Visite d’Estateguru
Propriété et Gestion
Propriété d’Estateguru
Gestion d’Estateguru
En septembre 2025, Daniil Aal a été nommé nouveau directeur général d’Estateguru. Il succède ainsi à Mihkel Stamm, qui avait auparavant assuré la direction opérationnelle de la plateforme P2P pendant deux ans et demi.
Inscription
Estateguru Forum
Investir sur LANDE
Offre de Prêts
EG Grow
Coûts et Frais
Rendements Attendus
Auto Invest
Liquidité
Impôts sur Estateguru
Risques d’Estateguru
Risque de la Plateforme
Réglementation et Licence
En mai 2023, l’autorité de surveillance financière estonienne (Finantsinspektsioon) a approuvé la licence permettant à Estateguru d’opérer en tant que prestataire de services sous le Règlement Européen sur le Financement Participatif (ECSP). Cela permet à la plateforme d’offrir ses services dans toute l’UE dans un cadre réglementaire unifié, sans nécessiter d’autorisation séparée dans chaque État membre.Ségrégation des Fonds et Protection des Dépôts
Stabilité Financière
Rentabilité
Balance
Défauts de la Portefeuille de Prêts
Depuis 2022, Estateguru rencontre de plus en plus de difficultés avec les défauts de remboursement des prêts. Les projets qui ne respectent plus le calendrier de remboursement concernent principalement les marchés d’Allemagne et de Finlande.Estateguru Allemagne
Avantages et Inconvénients
Résumé de la Revue Estateguru
Alternatives à Estateguru
FAQ Estateguru Avis
Estateguru Avis 2026 : Catastrophe ! (Que s’est-il passé ?)
Décharge de Responsabilité
Les investissements dans les prêts P2P comportent des risques et peuvent entraîner une perte totale du capital. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Tout le contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Aucune responsabilité n’est assumée quant à l’exactitude des informations fournies ni pour les décisions d’investissement qui pourraient en découler. Pour plus de détails, consultez l’avis de non-responsabilité complet.
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