Fintown Opiniones: ¿Rentabilidad del 12% con Propiedades de Alquiler?

Desde el año 2023, Fintown es una nueva y emocionante alternativa en el sector P2P. En la plataforma, los inversores pueden invertir en propiedades de alquiler lucrativas de la República Checa -además de en proyectos de desarrollo clásicos- y conseguir así un flujo de caja estable con una rentabilidad de dos dígitos.

En mi opinión sobre Fintown, puedes descubrir cómo funciona detalladamente el modelo de negocio de la plataforma, para qué riesgos debes estar preparado y qué opino yo, personalmente, del recién llegado P2P checo.

Toda la información incluida en esta opinión sobre Fintown se basa en mi propia investigación. Por favor, antes de invertir en cualquier plataforma, asegúrate de realizar tu propia investigación.

Puedes encontrar más análisis de otras plataformas en mi página de Opiniones sobre Plataformas P2P.

Resumen de Fintown

Para empezar, he elaborado un breve resumen de la información más importante de Fintown para ti.

Acerca de Fintown

Fintown es una plataforma de préstamos P2P con sede en la República Checa en la que los inversores pueden invertir en propiedades de alquiler en Praga, a la vez que obtienen una rentabilidad promocionada de hasta el 15%.

Fintown está respaldada por Vihorev Group. Se trata de una empresa promotora de la República Checa, que ha creado una cartera de pisos de alquiler en la capital checa del país desde 2014. Los proyectos inmobiliarios ofrecidos en Fintown son desarrollados y financiados por Vihorev Group (una participación media del 31%).

El fundador y principal impulsor de Vihorev Group es Maxim Vihorev. Este empresario de origen ucraniano lleva más de 20 años viviendo en la República Checa y lleva trabajando en el mercado inmobiliario checo desde 2008, tanto en el sector de la venta como en el de la gestión de propiedades y, desde 2014, también en el mercado de proyectos de construcción de viviendas.

La misión de Fintown es hacer que las inversiones inmobiliarias sean más accesibles, transparentes y eficientes.

Titularidad

Fintown fue fundada por los dos socios Maxim Vihorev y Vladislav Siganevic (extracto del registro mercantil). Las acciones de la empresa se dividen de la siguiente forma:

• El 65% de las acciones pertenecen a Maxim Vihorev a través de su empresa “VIHOREV.INVESTMENTS SE”.
• El 35% de las acciones pertenecen a Vladislav Siganevic a través de su empresa “Stonehill Capital s.r.o.”.

Dado que todavía no ha habido ninguna ronda de financiación externa, Fintown sigue siendo gestionada por sus propietarios.

Modelo de Negocio y Finanzas

A lo largo del proceso de investigación, los inversores también deberían echar un vistazo al modelo empresarial de una plataforma P2P, así como a la situación financiera general. ¿Cómo gana dinero la empresa? ¿Actúa la plataforma de forma rentable? ¿Y cuál es la situación financiera de la empresa? En los siguientes párrafos de esta opinión sobre Fintown, podrás dar respuesta a estas preguntas

Monetización

¿Cómo gana dinero Fintown? Hasta ahora, los proyectos de la plataforma P2P proceden en exclusiva de la cartera de Vihorev Group. Fintown cobra a este grupo una tasa de comisión después de que un proyecto se haya financiado con éxito. Fintown no ha comunicado detalles concretos sobre el importe de la comisión.

Rentabilidad

¿Es Fintown rentable? No, de momento la plataforma P2P aún no es rentable. Debido a la corta historia de la plataforma, aún no se han publicado informes anuales para poder evaluar su rendimiento financiero. Fintown tampoco ha comunicado cuál debería ser el importe de la cartera pendiente para alcanzar el umbral de rentabilidad.

Registro y Bono

Para invertir en Fintown, los inversores deben cumplir dos requisitos: Tener una edad mínima de 18 años y una cuenta bancaria en vigor con divisas en euros. Si se cumplen estos requisitos, el registro en el sitio web de Fintown puede completarse en unos pocos pasos. Se requiere la siguiente información:

• Una dirección de correo electrónico válida
• Datos de la cuenta bancaria
• Un número de teléfono móvil válido

En Fintown también pueden registrarse personas jurídicas e invertir en propiedades de alquiler.

Bono para Nuevos Inversores

Los inversores que se registren en Fintown a través de este enlace recibirán un cashback del 2% por su primera inversión en la plataforma P2P. El bono de devolución se paga 3 días después de realizar con éxito la financiación.

Invertir en Fintown

En esta sección de mi opinión sobre Fintown, examinaremos los aspectos específicos de la inversión en la plataforma y lo que los inversores deben tener en cuenta al hacerlo. Entre otras cosas, examinaremos los distintos productos de inversión, los costes que conllevan y los rendimientos esperados de invertir en Fintown.

Oferta de Préstamos

Fintown ofrece dos productos de inversión diferentes procedentes del sector inmobiliario en su plataforma:

• Inversiones en proyectos de promoción (en forma de participación)
• Inversiones en propiedades de alquiler (en forma de préstamo intermedio)

Veamos más detenidamente las características de ambas opciones de inversión.

Proyectos de Promoción

La mayoría de los inversores ya deberían estar familiarizados con los proyectos promotores de otras plataformas de financiación colaborativa, como Estateguru o Crowdpear. Aquí, el dinero suele utilizarse para financiar complejos de apartamentos, edificios de oficinas o para reformar propiedades ya existentes.

La mayoría de los proyectos de promoción son préstamos de tipo bala con un plazo relativamente corto. El capital y los intereses se devuelven al final del plazo del préstamo.

Es interesante señalar que los préstamos de promoción en Fintown tienen un tipo de interés considerablemente alto, en algunos casos de hasta el 15%.

La prima de riesgo relativamente más alta se debe a que los préstamos inmobiliarios en Fintown no están garantizados con una hipoteca de primer grado, sino en forma de participaciones. Esto quiere decir que el inversor participa en todas las ganancias y pérdidas resultantes del acuerdo de préstamo entre Fintown y el promotor inmobiliario en proporción al importe de su inversión.

Los préstamos de promoción pueden financiarse a partir de tan sólo 1 €.

Propiedades de Alquiler

Por otro lado, Fintown ofrece inversiones en propiedades de alquiler, en las que los intereses se abonan de forma mensual. Las inversiones en propiedades de alquiler pueden dividirse a su vez en tres categorías:

Alquiler: Con este producto, debe cumplirse un plazo mínimo antes de poder retirar el capital (el plazo máximo puede ser de hasta 60 meses). Los intereses se pagan cada mes y pueden reinvertirse o retirarse.

Flexi: Como su nombre indica, los inversores tienen la máxima flexibilidad en el producto “Flexi”. Los inversores pueden retirar los intereses y el capital en su totalidad al cabo de sólo un mes. Como alternativa, también pueden seguir invirtiendo hasta 60 meses. Debido a la importante mayor liquidez, el producto Flexi sólo ofrece un tipo de interés máximo del 8%.

Alquiler Anticipado: Aquí, los inversores invierten inicialmente en un préstamo de promoción durante unos meses, que luego se convierte en una unidad de alquiler con pagos mensuales de intereses. Esto permite a los inversores asegurarse un futuro rendimiento de alquiler con pagos mensuales de intereses. El plazo mínimo puede ser de entre 9 y 36 meses.

Importante: la propiedad de alquiler no se financia en forma de participación (ver Proyectos de Desarrollo), sino en forma de préstamo intermedio (forma no garantizada de deuda subordinada). Para garantizar que la plataforma P2P y los inversores están en el mismo barco, Fintown siempre conserva al menos el 20% del capital de la propiedad de alquiler.

Costes y Tasas

Los inversores pueden registrarse en Fintown de forma gratuita. Tampoco existen costes ni tasas ocultas por invertir en la plataforma P2P. Lo mismo se aplica a los depósitos y retiradas en Fintown.

Los únicos costes en los que pueden incurrir los inversores de Fintown son si desean retirar su dinero antes de que finalice el plazo mínimo. La tasa de salida que se cobra depende de la duración del plazo restante.

• Retirada en 1-12 meses: 30 % del capital
• Retirada en 13-24 meses: 20 % del capital
• Retirada en 25-36 meses: 10 % del capital

Para solicitar una “Salida Anticipada” antes de que finalice el plazo del préstamo, los inversores deben enviar un correo electrónico a la dirección de información de Fintown.

Rentabilidad Esperada en Fintown

¿Qué rentabilidad pueden obtener los inversores en Fintown? La respuesta depende de diversos factores.

El tipo de interés de los préstamos para promotores suele oscilar entre el 14% y el 15%, mientras que el tipo de interés de las propiedades de alquiler oscila entre el 8% y el 12%. Dependiendo de la cantidad total invertida, puede haber un bono adicional.

• Importe total invertido entre 10.000 € y 29.999 €: bono del 0,5%.
• Importe total invertido superior a 30.000 €: bono del 1%.

Importante: El “Bono VIP” sólo puede reinvertirse o retirarse tras un periodo de retención de 12 meses.

Hasta ahora no se han producido retrasos ni impagos en Fintown, por lo que la rentabilidad anunciada parece alcanzable. Teniendo en cuenta posibles impagos de préstamos, la rentabilidad esperada puede ser algo menor en el futuro.

Garantía de Recompra

No existe una garantía tradicional para los dos productos de inversión ofrecidos en Fintown. Ni en forma de hipoteca tradicional ni mediante la garantía de recompra que se suele utilizar para los préstamos de consumo.

En su lugar, Vihorev Group ofrece una garantía corporativa notarial para asegurar las inversiones en caso de impago. Las condiciones de la garantía corporativa figuran en la declaración de garantía.

Dado que Maxim Vihorev es el beneficiario final tanto de la plataforma P2P (Fintown) como del garante (Vihorev), puede cuestionarse el cumplimiento de las medidas legales (conflicto de intereses).

Autoinversión en Fintown

En el momento de realizar esta opinión sobre Fintown, no existe Autoinversión en la plataforma P2P. Por tanto, los préstamos deben ser seleccionados por los inversores de forma manual.

Foro de Fintown

Si tienes preguntas sobre Fintown, otras plataformas o diferentes temas relacionados con el p2p, puedes unirte a la Comunidad re:think P2P en Facebook y participar en debates con más de 1.000 inversores minoristas privados.

También puedes encontrar las últimas noticias y actualizaciones en mi canal de Telegram.

Impuestos de Fintown

Por lo general, los ingresos por intereses generados por la financiación de préstamos se consideran ingresos por inversiones y, por tanto, deben declararse como tales en la declaración de la renta. A diferencia de otras plataformas, Fintown no practica ninguna retención fiscal por el momento.

Actualmente, Fintown no emite ningún certificado fiscal. En su lugar, los inversores deben obtener una declaración de ingresos por cuenta propia.

Riesgos de Fintown

Los inversores deben examinar detenidamente los posibles factores de riesgo al evaluar una plataforma P2P. ¿Qué deben tener en cuenta los inversores en relación con Fintown? ¿Dónde están los riesgos subyacentes y cómo se evalúan?

Gestión de Riesgos

Fintown no ha proporcionado ninguna información detallada sobre el proceso de debida diligencia de los prestatarios. Tampoco hay información sobre la cuota de prestatarios aceptados.

En cuanto a la minimización de riesgos para los inversores, Fintown ofrece tres niveles de seguridad:

• Conception Serviced Apartments: Con los préstamos en Fintown, los inversores invierten en unidades residenciales existentes y alquiladas. Los ingresos generados se destinan a cubrir todos los costes de actuar, los préstamos bancarios y los intereses pagados a los inversores de Fintown.
• Skin in the Game: El prestatario (Vihorev Investments SE) participa en los préstamos inmobiliarios con al menos un 20% de capital propio.
• Garantía Corporativa: Existe una garantía de la empresa matriz del prestatario que cubre las obligaciones con los inversores (véase Garantía de Recompra).

¿Es Fintown una Plataforma P2P Segura?

Fintown es una plataforma P2P no regulada de la República Checa. Esto quiere decir que no hay supervisión ni control de las actividades de la empresa. Por tanto, la confianza en la integridad de los accionistas y en la situación financiera de Vihorev Group es fundamental.

También hay que tener en cuenta la escasa trayectoria de la plataforma, la falta de protección de los depósitos y la falta de rentabilidad de Fintown.

Como nota positiva, hasta la fecha no se han producido impagos ni pérdidas en Fintown.

Ventajas e Inconvenientes

En esta sección he enumerado las ventajas y desventajas más importantes de Fintown.

Ventajas

• Liquidez: Los inversores pueden invertir en activos inmobiliarios a corto plazo en Fintown.
• Rendimiento: Hasta ahora no ha habido impagos ni pérdidas para los inversores.
• Experiencia: La dirección lleva más de 10 años activa en el mercado inmobiliario checo.
• Diversificación: Oportunidad de diversificación fuera de los préstamos de consumo tradicionales.
• Costes: No se cobran tasas a los inversores en Fintown.

Inconvenientes

• Historial: Fintown sólo lleva funcionando en el entorno P2P desde 2023.
• Regulación: La plataforma no está regulada por ninguna autoridad de supervisión financiera.
• Autoinversión: Los inversores sólo pueden invertir de forma manual en préstamos en Fintown.
• Transparencia: No hay información sobre el proceso de evaluación de los prestatarios.
• Rentabilidad: Fintown aún no es rentable, en parte debido a su corta historia.

Alternativas a Fintown

Fintown ofrece interesantes proyectos de promoción y propiedades de alquiler en su plataforma. ¿Qué posibles alternativas a Fintown existen en el panorama actual de P2P?

Para los proyectos de promoción, la plataforma de financiación colectiva Crowdpear, regulada y con sede en Lituania, es una posible alternativa a Fintown. La plataforma ofrece préstamos con garantía hipotecaria en Vilna y sus alrededores con tipos de interés de hasta el 12%. Crowdpear, una empresa derivada de la exitosa plataforma PeerBerry, se caracteriza sobre todo por el buen rendimiento de su cartera de préstamos. Puedes encontrar más información en mi opinión sobre Crowdpear.

Otra alternativa a Fintown, más especializada en inmuebles de alquiler, es la plataforma de crowdfunding InRento, también con sede en Lituania. Dependiendo del proyecto, se puede conseguir una rentabilidad de hasta el 12%.

Puedes encontrar otras alternativas a Fintown en la página Comparativa de Plataformas P2P.

Fintown Opiniones: Resumen y Valoración Final

¿Cuál es la conclusión preliminar de mi opinión sobre Fintown?

Fintown es una interesante plataforma de préstamos P2P de la República Checa en la que los inversores pueden diversificar su cartera con propiedades de alquiler. Fintown puede ser una buena opción con condiciones atractivas, especialmente para los inversores orientados al flujo de caja y a los ingresos que prefieren pagos estables y periódicos.

Como nota positiva, cabe señalar que Vihorev tiene una buena trayectoria en la República Checa y que hasta la fecha no se han producido retrasos ni impagos en la plataforma.

Sin embargo, hay que seguir de cerca el crecimiento de la joven plataforma. Aunque los detalles del proyecto son muy transparentes y detallados, sería conveniente disponer de estadísticas públicas sobre la cartera de inversiones gestionada y los activos de los clientes.

Si el crecimiento continúa a este ritmo, parece probable que tanto el nivel de los tipos de interés disminuya en el futuro como que aparezcan también como prestatarios proveedores externos. Teniendo en cuenta estas circunstancias, habría que reevaluar el perfil de riesgo-recompensa.

Dado que Fintown ofrece un paquete global atractivo en el actual entorno de mercado, he invertido una cantidad reducida desde marzo de 2024.